毎月10万円！ 不労所得へのロードマップ はじめに
このページでは、毎月１０万円の不労所得※を得るための、私の経験に基づくロードマップを記載しています。
※不労所得については、下記記事をご参照ください。
１０数年前の私は下記のような状態でした。
・普通の会社員と同様に、日々の生活や仕事に追われ、将来の金銭的な面を考えなければならないと感じていても行動に移せずにいた。
・漠然と株式投資いってもリスクもあるだろうし、逆に元本が減ったらどうしようと不安になったり、ずっとパソコンの画面に向き合っていないといけないとか、非常に難しい勉強をしないといけないとか、とにかくハードルが高そうに感じていた。
・そもそも何をどう勉強していいのかもよくわからない。
実は私もこのような投資初心者でした。しかし、一歩を踏み出し、私なりに少しずつ勉強して、社畜会社員時代の多忙な時でも継続できるような投資スタイルを探りあて、継続・実践しました。その結果は、下記参考の通りです。
・現在はサラリーとは別に、毎月数十万円の不労所得を得ている。
・不労所得なので、普段は何もしていない。
・不労所得であるため、会社員の仕事にも影響がない。
・将来、特に老後の金銭的な悩みはほぼ解消した。
・仮に病気やリストラ等で会社員のサラリーがなくなってもすぐには困らないことや、いつでも辞めて再出発できるという気持ちのゆとりが、会社員としてのストレスを軽減してくれている。
このロードマップでは、自分が実践してきた投資方法を「放置する副業」（※１）として整理した内容を掲載しています。
・あの頃の私と同様、会社員が多忙で投資や副業に多くの時間を費やせない方でも実践できる投資スタイルです。
・短期間で資産を築くことは難しいですが、時間をかけることで、リスクが高すぎないようにコントロールした投資方法になっています。
このような投資スタイルになったのは、必然です。何故なら私も、特別な知識、スキル、経験がなく、さらに会社員として多忙で毎日長時間を副業や投資に使うことができなかったからです。
その条件で、他の個人投資家、プロ投資家、機関投資家などと戦わないといけないわけです。普通に考えると、かなり難しいことがよくわかります。実際に私も個別に見るとマイナスで終わっている投資もあります。そういった経験を繰り返しながら、放置する副業スタイルにたどり着きました。詳しくは下記「放置する副業とは」※1や「自己紹介」※2をご参照ください。
私の現在までの軌跡をこのロードマップとしてご紹介することで、サラリーと別の収入を得るようになり、その結果、金銭的な不安が少しでもやわらぎ、気持ちのゆとりが得られるようになることを祈念しています。
・毎月１０万円の不労所得を得るためのロードマップ
・ロードマップは、私が実践した投資経験、ノウハウ、基礎知識をもとに作成
※１ 「放置する副業とは」
「自己紹介（ブログの目的と私の歩んだ道）」（※２）で記載のとおり、当時の私は以下の目標設定をしました。
※２ 「自己紹介（ブログの目的と私の歩んだ道）」
目標（願望）：毎月１０万円の副収入を得たい！
そして、投資初心者から独学で株式投資の勉強をしつつ、並行して投資を始めました。（私が実践した株式投資の勉強法の記事はこちら）
この初めの数年間で少しずつ勉強をして、投資の基本的な考え方を身につけ、自分にあった投資スタンスを模索して行きました。そして、バージョンアップを重ねながら１０年間コツコツと継続しました。
10年間継続した結果、投資資産は投資開始当初の約９倍、数千万円規模に！
自己資金を入れ続けているので、単純に９倍に増えたわけではありません。しかし、預貯金だけではこうならなかったと確信しています。
今から数年程前がこの段階でした。ある程度の規模の金融資産を築くことができたので、次のステップではその金融資産を使って不動産投資に移行することにしました。
株式投資と同じように不動産投資の勉強をしながら、物件探しを開始し、投資用不動産を購入しました。（私が実践した不動産投資の勉強法に関する記事はこちら）
・金融資産を実物資産である不動産にシフト
・毎月１０万円以上の安定した不労所得を得た。
・投資用不動産購入後、丸５年が経過。毎月１０万円の収入は安定継続中
１０年前の当時は願望でしかなかった目標は現実のものとなりました。投資用不動産を購入後、５年以上経過していますが、毎月１０万円の収入は安定して継続できています。
私のリアルなキャッシュフローは下記記事にしています。
不労所得へのロードマップ 記事の構成について
このページは「１ 投資資金の貯め方」、「２ 株式投資」、「３ 不動産投資」の３つのカテゴリーに分かれます。
３つのカテゴリー
「１ 投資資金の貯め方」
「２ 株式投資」 実践編と基礎知識編
「３ 不動産投資」 基礎知識編と実践編
・投資には見込み違いが発生した場合、損失を確定して一旦撤退する判断もある。
・不動産投資は見込み違いが発生した際、容易に撤退でないケースがある。
・その点で基礎知識すらない不動産投資の実践は、高いリスクを伴う。
・株式投資は基本的に投下した自己資金を最悪諦めれば損失を限定できる。
不労所得へのロードマップ 投資資金の貯め方
はじめに
私の投資方法は、長期投資と分散投資を基本にしています。
株式投資は数千円単位からでも始めることができます。しかし、この投資スタンスでは、投資の元手（原資、自己資金）が多い程リスクが分散でき、結果として投資成果につながりやすくなります。
また、長期投資では長期間投資するため、市場の変動で一時的にマイナスにもプラスにもなります。
そんな時にも新たな原資を確保し続け、コツコツと新規投資を続けることは、結果に大きなプラス効果をもたらします。
よって、サラリーから毎月少しずつでも投資資金を確保することが重要となります。
・分散投資では、ローリスク・ローリターンやミドルリスク・ミドルリターンなどの投資を組みわせることで、全体としてローリスク・ミドルリターンに近づけることができる
・株式投資では長期投資の過程で、元本を下回る時期も多々ある
・下落相場では、安い価格で継続的に買い続けて取得単価を下げ、将来のための仕込みにつなげる時期
・後にくる上昇相場で、大きく飛躍（投資資産の拡大）することになる
それを実現するには、投資の原資（自己資金）が尽きないことが重要です。
ちなみに、投資資金を特定の時期にほとんど投資してしまいたくなりがちですが、下落リスクへの備えと、下落時に追加購入をするために、常に現金を持っておくことが重要です。
そのためには、本業のサラリーなどから投資に回せる原資を確保する(し続ける)方法について、私が実践してきた内容を整理しています。
ある程度原資をお持ちの方は必要はありませんが、上述のとおり原資を確保し続けることも重要ですので、お役に立つエッセンスがあると思います。
投資資金の貯め方 ４つの財布を作る
毎月のサラリー（賞与がある方は賞与も含みます）を４つの財布に分けて管理していきます。
財布１：生活費１ マンスリー
財布２：生活費２ イヤリー（または数年）
財布３：娯楽費等 イヤリー（または数年）
財布４：投資資金
財布１は
・毎月の生活費
・例えば、お小遣いや光熱費などマンスリーで支出するもの
・年に１回とか、数か月に１回の支出は含まない
財布２は
・マンスリー以外の支出で、確実に数年以内に支出があるもの。
・例えば、当時の私なら車検代や車のメンテナンス代、ウイルスバスター（１年に１回）、ＮＨＫ受信料、年賀状代など
財布３は
・旅行に行く、衣料を買う、高価な家具を買う、冠婚葬祭費など。
・お小遣いやマンスリーの生活費以外に支出するもの。
冠婚葬祭費は独立して財布を作っていたこともありましたが、結局財布３に入れました。各財布の中身は人それぞれのライフスタイルに合わせたもので結構です。
例えば、
・毎月衣料品を買う方は財布１へ
・季節ごとに買い替える方は財布２へ
・高価な服をたまに買う場合は財布３へ
財布４は
・投資資金：投資のためだけのお金。
投資資金の貯め方 ４つの財布への入金額
財布１について、
現在の生活費をチェックして、見直しの上、必要な金額を設定する
財布２について、毎月の積立額を算出し、毎月積立てていきます。
・数年間の支出予定額合計を出す
・その金額を割算し、月あたりの積立額を算出する
・例えば２年に１度の支出は、２４分の１の額を計算する。
財布３について
・どの程度の娯楽費等が必要かは、人によって生活が異なるので、ご自身で検討して決める。まずは現状の支出をベースに算出する。
・考え方は財布２と同様。数年の予定支出を計算し、１月あたりの積立額を算出し、積立てていく。
財布４について
・財布１から３の残りが財布４で、毎月のサラリーから積み立てる金額を決めて積立てる。
・財布４に回す余力がない場合は、財布１から３を見直しする。
または、
・財布４にざっくり３０万円とか１００万円とか仮決めし、その後、財布１から３を調整してみて、全財布の金額を最終決定する。
詳しい内容は下記の記事「投資資金の貯め方 その１」をご参照ください。
投資資金の貯め方 各財布への入金額設定時のポイント
財布４は少額からでも結構ですし、初めの数年は頑張って節約して財布４に多く回しても結構です。
財布４に入れることができるお金が大きいほど、資産が拡大するチャンスは大きくなります。しかし、サラリーと支出は家庭により様々ですので、お決めいただくしかありません。
なお、あまり財布１から３を切り詰め過ぎて、直ぐに止めてしまうようでは意味がありません。継続可能な無理のない金額設定が良いです。頑張って生活を切り詰めるんだという方は、まずは１年や３年などと期間を切って、更新していくやり方が頑張れると思います。
・継続可能な無理のない金額設定
・頑張って節約するなら、期間を決めて実施
また、この財布１から４の金額は、例えば、数か月間運用して、継続困難であれば随時見直しをしていただいて結構です。但し、その際、財布４の金額変更は結構ですが、入れたお金を出すことを厳禁とすることがポイントです。
・財布１から４の金額は、随時見直しは可能。
・財布４に一度入れたお金は、投資用資金から出さないことが重要
最後に、２，３年ごとに各財布の中身をチェックし、前回と比較し、不要となったものがないか、追加するべきものはないか、価格破壊が起きてもっと支出を減らせるものはないかなど見直しを行い、財布４への積立額を大きくできるように頑張ってください。
・財布の中身と金額の見直し（２，３年ごと）
・前回と比較して、増減すべきものはないかの見直しを行う
・財布４への積立額を多くできるように頑張る
もう一度、この項目の最重要ポイントを確認！
・財布４に継続的にお金を入れ続けること
・財布４から投資目的以外でお金を支出しないこと
さらに詳しい内容は下記記事「投資資金の貯め方 その２」をご参照ください。
「投資資金の貯め方 まとめ」ではポイントのみをまとめています。
不労所得へのロードマップ お金にまつわる情報
有名なロバート・キヨサキ氏の４つのクアドラントの解説と、放置する副業の位置付けについて説明しています。いわゆる投資系の副業をしている人は必ずと言っていいほど、同氏の書籍やＤＶＤは買って触れているというくらい有名です。
・放置する副業は不労所得 ４つのクアドラントではインベスター
さて、投資資金を継続的に得る算段がついたら、次は株式投資の実践編です。
不労所得へのロードマップ 株式投資
株式投資 はじめに
このブログでは「株式投資」という単語の中に、債券投資など金融投資全般を含んでおりますので、あらかじめご理解ください。
実際に私が行った（チャレンジしてみた）投資は、株式以外にも下記の「参考」のように多岐にわたります。そんな経験をしながら、結果的に、資産拡大にとって重要と感じた投資は非常にシンプルなものです。
・債券（新興国も含む国内外の国債・社債・ハイイールド債）
・外国為替（外貨定期預金・ＦＸ（=外国為替証拠金取引））
・不動産投資信託（国内外。ＲＥＩＴ・投資信託）
・原油先物取引（ＥＴＦ）
・ヘッジファンド（投資信託）
・株式(個別株式、指数(米ダウ平均や日経平均、ＥＵ、新興国)
・レバレッジ：インバース（ベア）型・レバレッジ（ブル）型ＥＴＦなど）
資産を拡大させ、一定の規模になり、または、知識や投資キャリアが蓄積すれば、私と同様いろんなチャレンジをするのも楽しいと思います。ちなみに、ベースとなる投資では右肩上がりでしたが、個別のチャレンジでは利益を上げているものも、損失を出しているものもあり、結果は様々です。
さて、本題に入ります。重要な投資対象は、大きく分けて次の３点です。
株式投資（日本、米国、欧州）
債券投資（国債・社債）（日本、米国、欧州）
外貨預金（定期預金）（円、ドル、ユーロ）
次の【実践編】で、簡単に投資の考え方（エッセンス）に触れながら、私の投資方法をご紹介していきます。簡単すぎて戸惑うはずです。
株式投資 実践編
この項目では、私が１０年間の株式投資で資産構築ができたベースとなる投資の考え方のエッセンスと実践例を説明しています。初心者であった私が実践し、充分な成果を得た方法です。
実践を理解するための基礎知識のエッセンスをはじめに説明し、その次に実践内容を説明します。なお、基礎知識のエッセンスは【基礎知識編】で別途詳しく説明する予定です。
第１話 基礎知識のエッセンス１ 長期投資、分散投資、ドルコスト平均法
第２話 基礎知識のエッセンス２ 手数料と税金、株式と債券、外国への分散投資
第３話 実践編 本編 投資対象と投資商品、株式（国内、海外）、外国債券、国内債券、定期預金・現金持ち高
第１話から第２話でどういった考え方で投資をするのか、そして、第３話でどのような投資対象に、どのような方法で投資してきたのかが、お分かりいただけたと思います。
次に、実際に口座を開き始める前に必要となる最低限の知識について、第４話と、第５話で触れておきます。これで口座を開きスタートが切れると思います。
あとは単純な行動を継続するのみです。
第４話 税制と証券口座（税金の種類、NISAと積立NISA、納税手続き、iDeCo（確定拠出型年金）
第５話 証券口座の選び方など
下記記事は私が実践している内容を基に記載したものです。
・株式投資２０２０年 私の投資（方針、金額、投資先など）を紹介
・楽天証券で楽天ポイント投資 投資信託で新興国株式投資を開始
投資の基本的な考え方
株式投資・不動産投資に共通の基礎知識
私は株式投資を始めながら、いろいろと勉強してきました。また、過去の職歴の中で経営に関する勉強もしていました。
そして、不動産投資を始めたときに、過去に勉強してきた内容が基礎になっていると感じることが多数ありました。それらを共通事項という項目でご紹介してます。
基礎知識として持っておくと投資のいろんな場面で役立ったり、応用できたり、不安な時や何らかの判断をするときにブレなかったりとメリットはたくさんありますので、ご一読いただくと幸いです。
・複利効果のシミュレーション 投資信託における長期投資と税金
・長期投資と複利がおすすめ 再投資で資産の加速度的拡大を狙う！
・複利効果のシミュレーション 投資信託における長期投資と税金
株式投資 基礎知識編
放置する副業で実践してきた株式投資の基礎となっている知識を説明していきます。【実践編】株式投資で基礎知識のエッセンスについて触れていますが、それらを少し肉付けしながら説明します。
ネット上に多数のスマートな説明は溢れていますので、各知識のどのあたりにポイントを私が置いていたのかを意識しながら、なるべく私の言葉で記載していこうとしています。そのため正確でない表現も多数あると思いますが、ご容赦ください。
・株式投資の見るべき指標 ＰＢＲ、ＰＥＲ、配当利回り、ＲＯＥ他
・債券投資の基礎知識 株式投資と並行して組み入れていきたい投資
初心者の方におすすめする株式投資関係の書籍について紹介している記事です。チェックしてみて下さい。入門、基礎知識など分けて紹介しています。
下記記事は株式投資に関する私の勉強方法です。参考になれば幸いです。たいして勉強していないのが良く分かってしまいます。
不労所得へのロードマップ 不動産投資
放置する副業での不動産投資は、投資の仕組みを理解して買うべき物件を現金で２戸程買えば、毎月１０万円の不労所得は達成します。
しかも現金買いですので、リスクが少なくコンスタントにキャッシュフローを生み出します。
融資を使わず、リスクが少ない分、必要となる知識も少なくて済みます。
不動産投資の初心者の選択 築古区分マンションで始めた理由
・立地の良い築古区分マンション２戸から３戸を現金で買う
・これで毎月１０万円の不労所得は達成する
・現金購入のため、リスクが少なく安定してキャッシュフローを生み出す
・リスクが少なく、融資を使わないため、事前に身につける知識も少なくて済む
・購入、管理・運営、売却の全ての面で初心者向き
・融資を利用すると、レバレッジ効果（てこの原理）により、小資金でハイリターンを得る投資になり、投資効率は良い
・リスクとリターンはイコールとの私の考えから、より知識を深めた上で実践した方が良い
さっそくですが、構成どおり【基礎知識編】から【実践編】と進んでいただくのが良いと思いますが、まずは不動産投資の儲けの仕組みを理解していただくのも面白いと思いますので、よろしければ【実践編】の第１話、第２話を読んでから、【基礎知識編】をお読みいただくのもおすすめです。
不動産投資 基礎知識編
不動産投資は失敗ができない投資です。不動産投資に関する知識は多岐に渡ります。その全てを身に着けることは難しいですが、必要な知識に絞っていけば、それほど難しくはありません。
私も当初不動産投資をしようと決めてから、法律（建物や土地、契約など不動産関連全般）、行政制度や手続き（建築関係、法人設立、不動産登記制度など）、財務会計・税務、不動産鑑定評価など３年は勉強にかかるかなぁと漠然と感じていました。
しかし、実際には１冊の本を読み、その後6冊の本を読んだ時点で、スタートを切りました。
というのは、自分に合った、かつ、必要なパートナーを見つけることができれば、３年の期間は不要と判断したからです。
専門家や多くの専門業者の中から、良いパートナーを見つけることが大切。
あとは走りながら（物件を探しながら）、５０冊程本を読み、セミナーや個別相談等に多数参加して、知識を増やした。
勉強することはいくらでもあるのですが、初心者が最低限知っておくべき知識はその水準で概ね賄えるのではないかと思っています。
もちろん５０冊も読まずとも良書を数冊も読めば、充分だと感じています。また、５０冊程度読んでも、重複する部分も多く、各書籍のエッセンスだけであれば大した量ではありません。
それに不動産の世界は専門家や多くの専門業者がいますので、知識だけの頭デッカチになるよりは、良いパートナーシップを構築する方が重要だと感じます。
気負う必要があるほど難解な知識はありませんし、必要もないので、気軽に読み進めていただければよいといます。
・不動産投資のメリット 融資によるレバレッジ、アウトソーシング他
・不動産投資のキャッシュフロー、キャッシュアウト、デッドクロス
・不動産投資、物件購入までの流れ。不動産投資家としてデビュー！
・不動産投資における利益とキャッシュフローの違いについて解説
不動産投資 実践編
不動産投資の仕組み（投資目線の自宅購入例）
不動産投資の【実践編】です。ここでは、最初に不動産投資の儲けの仕組みを理解いただこうと思います。投資用不動産よりは、身近に感じやすい（私の）自宅購入の実際の金額（少しボカしています）を使って、計算をしながら説明しています。
なお、融資を利用した場合も説明していますが、その部分は「毎月１０万円の不労所得」には必要ありません。読み物として読み流していただければ幸いです。
上記２つの記事を読んでいただき、不動産投資の面白みとダイナミズムを感じていただけたのではないかと思います。
不動産投資 私の実践例
下記記事は私が実践したことや、私の不動産投資のリアルな情報を基に書いた記事です。
・不動産投資、購入時のチェックポイント（私が初めて買った物件）
・不動産投資、築古区分マンションを５年間所有した実際の利回り
次の項目以降では、実際に私が勉強しながら、物件探し、購入、目標達成に至る流れを、なるべくリアルに説明して行きたいと思います。
物件を購入するまで
【知識の吸収】
この時期には、初心者がかじっただけの知識をさらに補強するべく、引き続き書籍を読んだことと、不動産投資のセミナーに無数に参加していました。初心者だった頃の私の勉強法については下記の記事をご参照いただければ幸いです。
（１）書籍について
参考になった書籍だけを分野別にまとめていますので、いずれも良書と感じています。そんなには難しくなく、読み物的なものも多いので、一読されることをおすすめします。
資料請求やセミナーについては、ネット上で多数の会社のWEBページがあるので、色々と資料請求して比較してました。
その際、セミナー案内が同封されていたり、不動産投資情報サイトなどでも紹介されているので、いろいろと積極的にセミナーに参加しました。
各種セミナーや個別相談も含む様々な種類のものを全て足すと、７０件以上は参加していました（記録のある範囲で数えてみました）。
ほとんどが無料で、一部１~３千円位のものです。現在も時折参加していて、直近１年程で５件参加しました。特に勉強し始めてから２，３年はかなりの数のセミナーに参加しました。
・ネットで資料請求 → セミナー参加や個別相談
・不動産投資情報サイト → セミナー参加や個別相談
セミナー等の参加は、セミナーの主催者のスタンスやマインドも感じ取ることができ、良いパートナー探しの一環にもなると思います。不動産投資にパートナーは必須です。
・ネットから資料請求、資料請求やWEBサイトからセミナーに参加
・書籍、セミナー、個別相談、物件見学を並行すると相乗効果で知識が身に付く
・特に、物件見学・個別相談がおすすめ
・物件紹介もその説明も積極的に受けて、勉強の機会とした
・良いパートナー探しの一環になる
私の不動産投資の勉強方法は、詳しくは下記記事でご紹介しています。
いろいろと勉強した結果、築古区分マンションを現金で買う方法に至ります。
理由は簡単で、目標を達成するためにリスクが少なくて持続可能な方法を選択すると、自ずとそうなりました。次項で具体的に説明します。
・築古区分マンションを現金で買うことに決定
・理由：目標（毎月１０万円）を達成するために少ないリスクで持続可能
その後、知識の整理がさらに進み、融資を受けて購入する計画を平行して進めていましたが、ここでは割愛します。
【投資対象を決定！】
築古区分マンションに投資することを決定！
理由は次の点です。
１ 売却のしやすさ
購買層が広く、需要が豊富です。広い理由は、他の不動産に比べて価格が高額（数百万円～）ではないことです。
また、融資で買うこともでき、その場合数十万円程度の自己資金があれば、買うことができます。
数十万円であれば、多くの方にチャンスがあり、つまり豊富な需要があるということが言えると思います。
２ 値下りリスクが少ない（売買価格・家賃とも）
築３０年前後の区分マンションは、既に底値に一旦届いており、経年による価格の変動が少ない。同様の理由で家賃が急速に下がることも少ない。また、買い手が多く需要があるため、値崩れしにくい。
３ 都心であれば、築古でも賃貸ニーズが高い。
都心の１等地の新築だと１０万円以上の家賃になる。そんなに家賃を払えない方は、築古であることを我慢して、家賃が安くて立地の良い物件に住みたい層は確実に多数存在します。
老朽化については、定期メンテナンスや大規模修繕を実施して、日頃の管理もしっかりできている物件は、何ら問題を感じないレベルです。
４ １棟マンションと違い高額な修繕費が不要
１棟マンションを所有すると、大規模修繕の金額も１０００万円規模です。
逆に、区分マンションの場合は、区分所有している物件の内側だけの修繕で良い。急に高額な費用負担が発生することもなく、手持ちの現金が少なくても安全です。
５ ランニングコストが安定
管理費・修繕積立金が少額で一定額のため、経営が安定する。
さらに詳しくは、次の記事を参照ください。
【物件探し】
私が当時行った探し方は２点です。
１ 参加したセミナー業者さんからの物件の紹介
２ ネット
１ 参加したセミナー業者さんからの物件の紹介
不動産投資の勉強として、７０件超のセミナーなどに参加していきました。そのおかげで、セミナーアンケートなどで個別相談や物件の案内を希望していたので、自然と物件の紹介を受ける仕組みはできていました。
２ ネット
第１段階 投資用不動産のWEBサイトで物件を毎日検索してチェック
投資不動産を紹介しているサイトを使い、多くのターミナル駅及びその前後の駅周辺の物件（賃貸と売買の両方）を半年位は日課のように継続的にチェックしていきました。その結果、地域、家賃、物件価格の水準が何となく見えてくるようになりました。
第２段階 チェックしていた良さそうな物件のリストをエクセルで作成
その後、チェックした気になる物件の一覧表を作成していきました。
その結果、一目で相場観がわかるようになりました。ネットで物件を１つずつ見ていくよりはるかに効率的です。
一覧表の内容
・地域別に、所在地、物件名、物件価格、家賃、利回り、駅・路線名と徒歩時間、m2、管理費・修繕積立金、掲載日など。
第３段階 一覧表により相場観を掴んだ後は、新着物件のメール配信っでチェック
希望する条件で物件情報のメール配信（賃貸・売買物件とも）を受け、配信情報のみを毎日チェックするようにしました。
・賃貸物件・売買物件のメール配信サービスを活用
・一覧表との比較
相場観のとらえ方
１）賃貸需要が見えてくる
ターゲットの立場になって自分が住むことを想定して考えると、どういったものにニーズがあるのか、多くの物件をネット等でチェックしていくと見えてきます。
２）投資利回りも見えてくる
上述の一覧表を活用して物件を見ていくと、地域や物件ごとに投資利回りも見ていきます。
利回りがは高くて、良い物件が理想ですが、利回りの良さと物件としての良さ（資産価値が高い、賃貸需要があるなど）は、相反します。
利回りが高ければ良いという訳ではありません。あくまで相対的なものです。
３）販売価格と賃料の変動について
物件の販売価格も家賃も上下にかなり変動していることがネットで物件のアーカイブを見ると簡単にわかります。
【相場観が重要】
・現在の相場観で適正価格か？
・自分にとって投資として魅力があるか？
・リスクとリターンのバランスは取れているか？
・それらを踏まえて、どんな物件に投資するかを考える。
・今は不動産投資をしないという決断もある（他の投資をする）
４）私の自宅の販売価格の推移（例）
例えば、私の購入した自宅はアーカイブで見ると、ここ１０年で安い時で７００万円台（７年程前）、高い時で１５００万円台と変遷している。
５）相場観のとらえ方
上記自宅の例ですと、当然最安値の７００万円台で買おうとすると、７年間買えなかったことになります。
時間とともに資産が拡大する投資ですので、不動産投資を始めるのが７年遅れることは、貴重な投資のための時間を失っていることになります。
・物件価格にこだわりすぎると、不動産投資を始める時期が遅くなる。⇒投資の機会損失。
・貴重な資産拡大の時間を喪失している！時間ともに資産が拡大する投資であるため、貴重な時間を失っていることになります。
・重要なのは、その時々の相場（物件価格）で、投資分析をして、利益が出せるかを判断すること。
・投資分析上、利益を出せるシナリオができていれば、物件価格の変動にも耐えることができる。
物件購入
物件を購入することを決めると、掲載元の不動産会社に連絡を取り、購入希望と希望額を伝え、買い付けを入れます。その後は、不動産会社と調整して進めていけば購入まで進んでいきます。
物件購入の流れは下記記事をご参照ください。
しかし、物件は１件しかないので、他の方の買い付け（買い付け希望金額も人により異なる）が先に入り買えなかったり、希望金額が低すぎて買えなかったりと、中々買えませんので、そのつもりで根気よく続けていきます。
量販している新築物件とは異なり、築古は１件しかないので、簡単に買えないことの認識が必要です
なお、希望金額は、自分が売り手の立場になって考えておく必要もあります。買い手が少ないときは金額は下がるかもしれませんが、買い手が多いと金額が競り上がることもあります。
・無理な金額での買い付けは購入できないという不利益を被り、投資の機会損失を生みますので注意が必要
・何事も相場観が重要
以前、私が買い付けを入れた物件は、複数から買付けが入り、競売のように価格が競り上がり、結局、売り手は売却を取りやめたため買えなかった。
売り手はしばらく様子を見て、さらなる値上がりを狙うことにしたらしい。
【１戸目購入】
１戸目の物件を購入します。物件の簡単なスペックです。
・所在地：新宿区内。新宿駅徒歩１４分、最寄り駅４分。徒歩１０分圏に２駅１路線。
・築３０年前後（新耐震）、総戸数８０戸。管理良好（全部委託、日勤）、オートロック・エレベーター有。
・固定資産税・都市計画税３万円。３点ユニット。１９m2。管理費・修繕積立金他計13,000円。室内洗濯機置場有。５階所在。
・購入価格８４０万円。購入時諸費用７０万円。オーナーチェンジ（現家賃73,000円）
【２戸目購入】
続いて２戸目を購入します。同じく簡単なスペックです。
・所在地：千代田区内。最寄駅４分。徒歩１０分圏に３駅４路線。
・築３５年前後（旧耐震）。総戸数６０戸超。自主管理。エレベーター有。オートロック無し。
・１９m2。管理費・修繕積立金15,000円。固都税33,000円。所在階８階。室内洗濯機置き場有。バス・トイレはセパレート。フルリノベーション物件。
・物件価格１１００万円、購入時諸費用９０万円。空室。
【購入時のポイント】
購入に際しては、自分なりにポイントを決めてチェックしたり、事前に大体の収益のシミュレーションをしていました。
それに合致しそうな物件があれば、再度ポイントをチェックし、具体的にシミュレーションしなおし、購入するかどうかを判断しています。
そうしないと、直ぐに物件は売れていくので、ゆっくり考えている時間がありません。といって、勧められるままに購入するにはリスクが高いです。
本気で買う段階に進んだ場合は、事前のチェックポイントとシミュレーションをしておくことがお勧めです。
不動産投資、購入時のチェックポイント（私が初めて買った物件）
管理運用
ついに物件オーナーになりました。では次に何をするのかですが、私の場合は管理会社に管理をお願いすることを決めていました。
そのため、管理会社を決めておけば書類のチェックとサインだけです。あとは全てお任せでＯＫ。
管理会社と契約、管理委託
・物件の引渡しとともに管理会社と管理契約を交わす。サインする書類の内容をチェックするだけ。
・後の手続きは管理会社が全てやってくれる。
・損害保険契約も管理会社にお任せ。
多くの管理会社が損害保険代理店も兼ねているので、重ねて保険契約も行ってくれます。
・募集その他もお任せ。
空室で引き渡しの場合は、すぐに募集を始めてくれますし、入居までの審査や書類のやり取りもしてくれます。
・入退去時のリフォームなどの手配もしてくれます。
・サインする書類は必ずチェックし、不明点は聞く
・管理開始後は、入金額のチェックを行う。不明点は聞く
毎月家賃から管理費等諸経費を引いた金額が入金されますので、金額や内訳のチェックをする
管理会社との契約内容
物件を購入した後の話に少し戻ります。オーナーとして物件を管理していきますが、いろんなパターンがあります。
１ 自主管理（リフォームまで自分でするオーナーさんも）
２ 管理会社に管理委託（滞納保証有無）
３ サブリース契約
だいたいこのパターンだと思います。
1 自主管理
・自主管理の場合は、上述の管理会社がやってくれることは全て自分で実施。
・我々初心者はノウハウもなくやめた方が良い。
・自主管理をすると不労所得にならない。本業を頑張ってサラリーを増やす努力をした方が良い。
２ 管理会社に管理を委託
私の場合は、管理会社に管理を委託。
・滞納保証付き
・コスト：通常の管理費（家賃の3～5％が多い）に+２％程度
・滞納保証の契約の中で、訴訟、強制執行まで対応してくれる。
※滞納保証は会社によって内容が異なるので、必ずしも上記「メモ」と一致する訳ではありません。
・補償内容はよく吟味し、管理費とのバランスも考えながら契約を
・自分で明け渡しまで裁判手続きをするのは、かなり骨が折れる
・滞納保証がないとその間ずっと売上（家賃収入）が入らない状態となる
・滞納中も経費は支出しづつけることに。
３ サブリースについて
・サブリースとはサブリース会社に賃貸することです。
・同社は賃貸料に上乗せして又貸し、差額で利益を得る。
「サブリース契約の家賃」と「通常の家賃ー管理料ー想定空室率」の比較で決定
サブリースは管理料も空室期間もない。その代わり通常より安い家賃となる。
一律にサブリースが良くないわけではありません。収支とリスクヘッジの必要性から経営判断をすればよいと思います。
サブリース契約の場合も、入退去関係もすべてサブリース会社が行ってくれます。サブリース会社との家賃の相談位ですので、新米オーナーも安心して運営できます。
実際には、
通常はそんなに頻繁に退去がでないので、忘れたころに残念なメール（退去報告）が届くくらいです。たまに管理会社からメールが届くとドキッとしますね。
まっとうに商売をしているパートナーと組めれば、何もすることがありません。まさに不労所得です。
事業開始届、青色申告特別控除
不動産賃貸業を開始する届け出などを提出して青色申告特別控除を受けるようにする必要がありますが、こちらは早めの手配が必要ですので、ご注意下さい。
基礎知識編の記事で、簡単ですが、今後説明する予定です。
経理、会計、決算、確定申告、納税
日頃は帳簿（私は１年間分をまとめて作成していますが）をつけて、年が明けると決算をして、確定申告をすることになりますが、別途記事を作成予定です。
目標達成！！
合計キャッシュフロー
２戸を丸５年運用した結果、年平均キャッシュフロー約１２０万円です。
入退去合計２回。その際の空室損、修繕費等も全て込みです。
所有不動産の実際のキャッシュフローを基に作成した記事です。
・今期は新宿の物件が２回目の入退去があり、家賃アップして75,000円で最近入居。
・千代田区の物件は、４年後２０００円アップして85,000円で運用。その２年後、さらに２０００円アップして87,000円で運用中。
両物件とも購入時よりも家賃をアップできている。
・想定の範囲内で回っている。
・新宿の物件は、当初入居者の滞納・明渡し時の原状回復コストが結構かかってしまい、平均キャッシュフローを下げている。これがなければ…
・新宿の物件は、今回しっかり原状回復したので、当面は大きな修繕費等はかからないだろうと見込んでいます。
累計キャッシュフロー
２戸合計で６００万円の累計キャッシュフロー（５年間）
サラリーと別に月１０万円の手取り収入があるということは凄いです。見る見るキャッシュが貯まります。
当初投資資金の内、既に６００万円戻ってきています。
キャッシュフローをさらに安全に増やしたいならば、サラリーで貯めた現金を５００万円程足して、もう１戸現金で投資物件を購入してもいいですね。
私のように自己資金を足して、融資を組む方法もあります。
現金を５００万円程足して、もう１戸現金で投資物件を購入した場合
・３戸分のキャッシュフローになり、現金の貯まるスピードが単純計算で、１.５倍にアップ、５年で９００万円のキャッシュが貯まります。
不労所得へのロードマップ まとめ
１ 投資資金の貯め方：
サラリーから継続的な投資資金の確保の仕組みを作る。
２ 株式投資：
コツコツと継続して自己資金を入れ、コツコツと継続して株式等に投資を行い、利益確定を数年単位で実施して、金融資産約２０００万円を築く。
３ 不動産投資：
２戸の東京都心部の物件を約２０００万円で現金購入し、毎月１０万円のキャッシュフローを得る（年間キャッシュフロー１２０万円）
願望だった毎月１０万円の不労所得を手に入れることができました。
しかも不労所得ですので、会社と別に１０万円分の労働をしているわけではありません。投資を始める前と同じ位自由に時間を使えます。
そして５年経つと、
「投資資金は投資以外には使わない」をここまで守った場合、不動産投資のキャッシュフローだけで、毎月１０万円、年間１２０万円、５年累積で６００万円に。
同時に、実物資産の不動産を２戸、２０００万円程度の資産価値の物件所有しています。現金で購入していますので純資産です。
さらに、物件購入後も、サラリーから財布４に入れ続けていれば、別途現金は貯まっている、投資に回していれば、株式投資等の金融資産が蓄積しているはずです。
このロードマップのように毎月１０万円を実現できた方は、この頃には財布4にお金を入れることが習慣化し、投資用資金を他に使わない習慣も身についています。
そうすると、どんどんお金は貯まり、そして運用でさらに増えていきます。
その頃には、この資金を次はどんな投資に回すのかを自然と考えるようになっていると思います。
また、お金だけでなく、仕事、会社、家族、時間などあらゆる面に対して投資を始める前と全く違う考え方を持っていると思います。
それは資産家への第１歩を踏み出しているということだと思います。
不労所得へのロードマップ 追記
今後もこのロードマップの基礎知識編等も追加や補強して、内容の充実と完成度を高めていく予定です。
毎月１０万円の不労所得を得たその後の私の状況を紹介してきます。
現在の所有不動産
参考まで、私の所有不動産は以下の通りです。
・現金購入の築古区分マンション２戸
・融資購入の築古区分マンション７戸(７戸をまとめ買いしています)
・融資購入の新築１棟アパート
・投資目線で購入した自宅用の築古区分マンション１戸
融資で購入した築古区分マンションは少し立地が落ち、現金よりリスクがやや高めな物件となっています。アパートは逆にアパートにしては立地が良い場所に買っています。
・立地の差
・区分マンションと木造アパート
・新築と築古
・現金と融資
リスク分散を兼ねて、様々な要素を絡ませて、異なる性質を持つように複数の物件を組み合わせて所有しています。
２０２０年の株式投資
不動産投資からのキャッシュフローとサラリーからのキャッシュフローで、現金が積み上がってきています。
しかし、現金以外の株式等の金融資産が現状ほとんどありません。
そのため、２０２０年から株式投資を再開して、資産のリバランスを図っています。
詳しくは下記記事をご参照ください。
