不動産投資のメリット はじめに
不動産投資は株式投資などの金融投資より、毎月家賃収入（インカムゲイン）が分かりやすく入ってきます。また、売却したときの利益（キャピタルゲイン）もインパクトがあります。
キャピタルゲインとインカムゲインについては下記記事をご参照ください。
そして、融資を利用している場合は、残債が減少することから含み益を産み出します。
不動産投資と言いますが、実際は不動産賃貸事業です。
株式投資の場合、経営は投資先の企業が行います。しかし、不動産投資の場合、経営は自分自身で行う必要があります。自分が経営者であるとの自覚を持たなければならないのも特徴の１つです。
経営は自分で行いますが、作業などの仕事のほとんどを外注化（アウトソーシング）することができます。
・家賃収入によるインカムゲイン
・売却によるキャピタルゲイン
・融資を活用した投資が可能。その結果、レバレッジ効果を得。
・残債減少による含み益
・アウトソーシング（外注化）。
・投資手法が多様。再現性が高く、自分に合ったものがあるはず。
・不動産投資は不動産賃貸事業 ⇒ 自身が経営者である。
不動産投資のメリット インカムゲイン
不動産投資によるインカムゲインとは、家賃収入から毎月のランニングコストと融資の返済を引いたものが、キャッシュフローとして現金が手元に入ってることを指します。
時間とともにキャッシュフローは積み上がっていきます（すぐにお金が貯まり始めるのも特徴的です。）
私の規模でも、毎月数十万円の現金が入ってきます。このキャッシュフローがインカムゲインです。
もちろんキャッシュフローがでる物件を意図的に購入しているからです。そのような物件を始めに購入していくことが重要です。
逆に、物件をうまく購入できると、毎月キャッシュフローが積み上がって行きます。そうすると、このキャッシュを利用し、次の物件購入でさらにキャッシュフローを増やしたり、繰上げ返済を行い、月々の返済額の減少させ、キャッシュフローを得ることもできます（もちろん並行して残債も減らせることができ、財務健全性も向上します）
そうすると加速度的にキャッシュフローが良くなり、さらにキャッシュが貯まるスピードが上がります。不動産投資の面白いところです。
・インカムゲインは、時間と共に積み上がる。
・キャッシュフロー（＝インカムゲイン）
＝家賃収入ーランニングコスト（管理費や修繕費など）
不動産投資のメリット キャピタルゲイン
不動産を購入し、売却したとき物件価格が上がっていれば、キャピタルゲイン（値上がり益）を得ることができます。ではどういった場合に物件価格は上昇するのでしょうか。様々なケースがあると思いますが、考え方の一例を示してみます。
１ 価格形成要因その１
一般的には不動産は、時間とともに劣化して価値が下がると思われます。自宅用や投資用でも新築だとその傾向にあります。
しかし、投資用不動産は、いくらで貸せて、いくら手元に残るかという、いわゆる利回りをベースに考えることが一般的です。築古になるほどその傾向があります。
・投資用物件は、利回りベースで物件価格が形成される。
・期待利回り＝期待利益÷物件価格
・物件価格＝期待利益÷期待利回り
Q どちらが良い物件か？
１ 期待利益1000万円÷期待利回り5％ ⇒物件価格2億円
２ 期待利益1000万円÷期待利回り10％ ⇒物件価格1億円
↓
Ａ 「１」。資産価値が高く、安定して経営できる物件と考えられているから、価格が高く、利回りが低い。通常「１」は一般的に良い立地の物件です。
入居者が付きやすく安全経営ができる、良い立地で資産価値の高い物件は、利回りが低くてもみんなが購入したがり、価格は上がります。
よって、都心部の良い立地の不動産は、利回りが低くても高額で取引される傾向にあります。
逆に、あまり魅力のない不動産だとリスクが高いと考えられ、損をするリスクも高いため、相応のリターンを求めます。
つまり利回りが高い物件でないと売れない訳です。利回り高くなるには、物件価格が低い必要があります。結果、物件価格は低い傾向にあります。つまり利回りは高い。
また、下記例のように期待利回りが下がる場合もあります。
例えば、山手線に新駅ができ、その周辺は期待利回りが低下しました。従来以上に新駅周辺は便利な場所に変わることで、賃貸需要の増加などが見込める。
その結果、物件価格の上昇が見込まれ、期待利回りが低くても購入したい方が増える。
結果、期待利回りは低下します。
先ほどの例の場合、次のような計算になります。
期待利益１０００万円、期待利回り５％、２億円の物件・
⇒期待利回りが４％に低下した場合。
１０００万円期待利益÷期待利回り４％（５％から４％に低下）
⇒ 物件価格２億５千万円（５千万円ｕｐ）
期待利回りが下がる地域を選択できれば、キャピタルゲインを得られます。
２ 価格形成要因その２
投資用不動産は、経済環境の中で、期待利回りの考えのもと、価格が形成されていきます。
次に、それ以外の物件価格の形成要因として経済環境や購入希望者の増加などが挙げられます。
経済環境がよくなると賃貸需要が増え、家賃を上げることができ、家賃が上がると期待利回りが同じとすれば、物件価格が上がります。先ほどの算式にあてはめると良く分かります。
また、不動産を購入したい方と購入できる方が増えると供給より需要が勝り、結果として物件価格が上昇します。その場合は、期待利回りが低下し、物件価格が上昇します。
※購入できる方の増加：例えば、一般的に融資条件が緩和され、従来融資が受けられなかった方も受けられるようになると、購入できる方が増加します。
・経済環境が良くなると賃貸需要が増加、家賃は上昇。家賃が上昇すると期待利回りが同じとすれば、物件価格が上昇する。
・物件を購入したい方、購入できる方が増えると、需給バランスが偏り、期待利回りが低くても売れていき、結果として物件価格が上昇する
投資用不動産は老朽化による価値の減少よりも、期待利回りと需給で価格が形成されることが多いので、築古の場合は特に価格下落よりもキャピタルゲインを得られるチャンスがあります。
まとめ（キャピタルゲイン）
これが全てではありませんが、このように投資用不動産は、自宅用の不動産とは考え方が異なる価格形成がなされます。
そのため、必ずしも、古くなる、すなわち価格下落とは異なるということです。
これらを踏まえて投資をしていくことで、不安の解消、また、もう一歩スキルアップすれば、価格上昇によるキャピタルゲインも夢ではなくなります。
但し、放置する副業はキャピタルゲイン狙いの不動産購入でなく、インカムゲイン狙いとなります。
キャピタルゲインは、理屈がわかっても簡単に実現できるものではなく、高値掴みをするとキャピタルロス（売却損）や含み損を抱えることになり、初心者向けではないためです。
不動産投資のメリット 融資によるレバレッジと含み益
不動産投資の特徴として、融資を受けることができます。金融投資では通常できません（但し、金融投資でもレバレッジをかける方法はあります）。
不動産そのものを担保にできることと、会社員であるという属性が一定の評価をされると銀行から融資を受けるチャンスがあります。
融資によって、よりダイナミックな投資が可能となります。
融資による効果：
・てこの原理（レバレッジ効果）により投資効率が上昇
・自己資金利益率※を高めることができる。
※投資している自己資金に対するリターンの割合＝ＲＯＥ（またはＣＣＲ）
また、融資に対する返済は家賃収入で支払っていくので、自己資金を使うことが必要がなく、融資残額が減少すれば、含み益を生じ、売却時は利益を得られます。
・融資に対する返済は家賃収入で支払い、自己資金を使わない。
・融資残額が減少すれば、含み益を生じ、売却時は利益を得られます。
そして、仮に物件価格が最悪下がっても、融資による残債の減少分までの値下りなら損失を被ることがありません。
融資をうまく活用できるということは、不動産投資の特徴と言えます。
融資によるレバレッジ効果については下記記事も参照ください。
不動産投資のメリット 様々な投資手法
不動産投資は、様々な投資手法があります。
・住居用、商業用。
・住居用でも、1棟マンション、１棟アパート、区分マンション、戸建て、テラスなど。
・現金のみの投資と融資を活用した投資。
・新築、築浅、築古。
・購入したものをそのまま運用するものと、リノベーションするなどして付加価値を付けてインカムゲインやキャピタルゲインのアップを狙うものなど
・無数に投資手法はある。
どの投資手法をとるかは、投資家の属性、スキル、経験、資金量や融資状況などにより異なると思います。
放置する副業では、手間暇がかからず、少ない経験と知識でも行える手法をその中から選択することになります。
不動産投資のメリット アウトソーシング（外注化）
不動産投資の大きな特徴の１つはアウトソーシングがほぼ全て可能となり、手間暇を省略でき、不労所得となります。結果、それは副業に向いています。
・物件を買うときは不動産売買仲介会社
・所有している間は管理会社
・入居者探しは不動産賃貸仲介会社
・決算や納税は税理士事務所
など
多忙な会社員をしながら賃借人を探したり、賃貸仲介会社に営業したりは中々難しいです。
また、例えば共用廊下の電灯が切れたり、お湯が出ないと連絡があったり、その都度対応することも難しいと思います。
費用対コストも考え、可能な限りアウトソーシングすることで、自分の時間を確保することが合理的です。
そのためには、しっかりとインカムゲインを得られる物件を買っていくことが重要です。
そうすることで、会社員の業務をおろそかにせずに不動産投資を継続していくことができます。
さらに、他の副業をすることも検討できます。時間があるということは、さらなる発展を期待できます。
アウトソーシング、すなわち、不労所得のメリットだと感じます。
アウトソーシングについて不動産の管理・運営についての記事を参照ください。
不動産投資のメリット まとめ
不動産投資の特徴はいろいろありますが、ざっとまとめると以下のようになります。
・インカムゲインを得られる。
・キャピタルゲインを得られる。
・融資を活用した投資が可能。その結果、レバレッジ効果を得られる。
・残債減少による含み益を得られる。
・アウトソーシングを行える
・投資手法の多様性があり、再現性が高い、自分に合ったものがあるはず。
・不動産投資は不動産賃貸事業 ⇒ 自身が経営者である。
アウトソーシング化ができることは、時間を取られないため、不動産投資による収入を増やしながら、会社員への影響もなく、別の副業などに有効に活用できることにつながります。
不労所得の最大のメリットが、この時間です。
そして無数の投資手法が考えられることから、自分に向く、その時の自分にできる投資手法を選べることが不動産投資の特徴と言えます。
最後に、最も大切なのことは、不動産投資は不動産賃貸事業であり、自身が経営者であるという自覚を持つことだと思います。
