不動産投資の仕組み その２ はじめに
この記事は「不動産投資の仕組み その１ 初心者向けに自宅購入例で解説」を読んでいただいている前提で作成していますので、まだ読んでいない方は、まずは下記記事をご確認ください。
上記記事では不動産投資の儲けの２つの仕組みを具体的な数字で確認いただけたと思います。家賃収入によるキャッシュフロー（現金購入と融資購入）、時間と共に借り入れが減ることによる含み益の増加の２点です。
・現金で購入した場合の年間キャッシュフロー
・融資で購入した場合の年間キャッシュフロー
・融資で購入し、年数が経過した場合の含み益
今回の記事では、前回の記事の事例とその計算を踏まえて、違う視点で不動産投資の仕組みを展開していきます。
不動産投資の仕組み その２ レバレッジ効果
１ 現金購入の場合
前回のおさらいです。
・当初支出（=自己資金）：１２００万円
（=物件価格：１１００万円と諸費用１００万円）
・年間キャッシュフロー：９９０,０００円
２ 融資による購入の場合
同じく前回のおさらいです。
・自己資金１００万円（諸費用）、融資額１１００万円
・年間キャッシュフロー：６２４,０００円
３ １０年後、購入価格で売却できたとすると
投資効率※が物凄い差になっているのがお分かりいただけると思います。
※投資金額に対するリターンの割合。一般的に利回りという。
| 投資方法 | 自己資金 | ＣＦ１０年間※1 | 売却益※２ | １０年後合計利益※３ | 単純10年利回り※４ |
| 現金購入 | 1200 | 990 | 0 | 890 | 74％ |
| 融資購入 | 100 | 624 | 277 | 801 | 801％ |
※1 ＣＦ：キャッシュフローの略
※2 １０年後購入時の価格で売却できたとする
※３ ＣＦと売却益の合計
※４ １０年後合計利益÷自己資金 １０年間で自己資金に対して何％の利益が出たかを示している。
４ 自己資金が同じ場合
さらに追加で設定します。この方は自己資金１２００万円を持っている方と言うことになります。
そこで、自己資金１２００万円全てを１２戸の物件購入に使い、１２戸の物件全てに融資を使って投資することとします。
つまり、同じ自己資金額１２００万円を使って、現金で１戸と融資で１２戸買った場合の比較をします。
| 投資方法 | 自己資金 | ＣＦ10年 | 売却益 | １０年後合計利益※ | 単純10年利回り |
| 現金購入 （１戸） | 1200 | 990 | 0 | 890 | 74％ |
| 融資購入（12戸） | 1200 | 7488 | 3324 | 9610 | 801％ |
１０年後に１２００万円の投資は、現金の場合 ８９０万円のリターン、つまり初期投資に対して７４％のリターン
同じく融資の場合、８０１％のリターン。金額では１２００万円が９６１０万円になって戻ってくる。
融資を使いレバレッジ（てこの原理）を使うとこのような計算が成り立ちます。
不動産投資の仕組み その２ 複利効果
今度は複利効果について、少し計算して確認してみたいと思います。融資を使って、１戸物件を買った場合で計算します。
融資による購入の場合
・自己資金１００万円（諸費用）、融資額１１００万円（物件価格）
・年間キャッシュフロー：６００,０００円
年間キャッシュフローを便宜上６０万円として計算します。
当初買った物件のＣＦを利用して、追加購入します。そうすると、その後は２つの物件のＣＦも入ります。
そのＣＦを使って、また物件を購入すると、飛躍的にキャッシュフローが拡大していきます。このまま買い進めれば、６年目は６戸買えることに！年々加速していくことができる。
・２年で１２０万円貯まります。
⇒内、１００万円を使って物件を１戸、融資を利用して追加購入します。
・３年目は２戸の年間ＣＦ１２０万円+２年目の残り２０万円。
⇒同じく１戸追加購入。３戸体制に。
・４年目は３戸の年間ＣＦ１８０万円と３年目の残り４０万円。
⇒同じく２戸購入。
５年目は５戸体制で、年間ＣＦ３００万円+４年目の残り２０万円が手元に。
下記は年間ＣＦの額です。単位は万円。
| 所有物件数 | １年目ＣＦ | ２年目ＣＦ | 3年目ＣＦ | 4年目ＣＦ | ５年目ＣＦ |
| １戸 | 60 | 60 | |||
| ２戸 | 120 | ||||
| 3戸 | 180 | ||||
| ５戸 | 300 |
・５年目の終わりには、５戸の物件を持ち、年間キャッシュフローは３００万円、金融資産は３２０万円となります。
・当初自己資金は…、 １００万円ですね！
レバレッジ効果により、ＣＦがしっかり入るとそのキャッシュを再投資して物件を増やし、ＣＦを増やしていくとこのようなことになります。
また、この５戸の物件は１０年も経過すると、本件の例だと１戸当たり２７０万円ほどの含み益を持つことになります。
売却のタイミングを見計らい、高値で売れるときに売却すれば、残債の減少による含み益に加えて、さらにキャピタルゲイン（売却益）も狙うことができます。
不動産投資の仕組み その２ まとめ
不動産投資の儲けの仕組み、投資効率、融資によるレバレッジ効果、そして再投資による複利効果をご確認いただけたと思います。
上手く投資をすれば、不動産投資が儲かることが良く分かったのではないかと思います。
多くの方が投資金額も大きく、ハードルが高いにも関わらず、不動産投資に参入したがるわけですね。
この仕組みを理解しておくと、他のスキームの不動産投資との違いやポイントが見えやすくなる。
１棟マンション、１棟アパート、戸建て、テラスハウス、商業ビル、テナントなど対象となる不動産による違い、入居者属性による違い、新築・築古の違いなどいろんな投資の形があり、利益の出し方があります。（私の経験もほんの１端でしかありません）
しかし、例外もあるとは思いますが、基本はこの儲けの仕組みがベースになっていると思います。
不動産投資の仕組み その２ 追記
最後に、実際の不動産投資はいろいろと条件が付き、コストもかかります。
これほどのインカムゲインがなく、レバレッジ効果も落ちることになりますが、基本は今回の例をもとに、肉付けをしていけば、簡単に投資の収益計算をすることができます。
ここで列挙のみしておきますが、今ここで覚える必要はありません。
実践ではさらにいろんなことを考えながらやっていくことになります。少しずつ知識と経験を増やしていきましょう。
・シミュレートする際は、家賃が相場から下がることも踏まえ、ゆとりをもった想定で計算を。
・賃貸に出すならば、空室率を考える必要がある。空室期間は家賃収入が入らない。
・入居・退去時のコストを踏まえる必要がある（リフォーム、入居者募集、広告料、フリーレント（１月無料など）など状況によって変わる）
・ランニングコスト１として、自主管理せず、業者委託なら管理手数料（家賃の５％位）が発生。
・ランニングコスト２として、設備や備品の修繕費用や更新の可能性。例えば、エアコン、コンロ、給湯器など。
・建物購入時には各種費用や税金がかかる。売却時も諸費用や所得税・住民税などがかかる。
・火災保険、地震保険、施設賠責などの加入すると保険料の負担もある。
・投資用には住宅ローンは使えない。投資用は、金利、融資額、融資期間など条件が異なる。なお、住宅用・投資用の融資ともに個人によって借入条件が異なる（「属性による」という）。融資は無限に受けれる訳ではない。
・固定金利でなければ、金利は変動し、返済額が変わったり、残債の減りが遅く（または早く）なったりする。
・金利は変動金利の方が低い場合が多い。固定金利＞変動金利。
・利益が出ると、所得税（不動産所得（累進課税）、譲渡所得（約20％））、住民税（約10％）などが発生する。なお、利益2,90万円超で事業税（５％）も。（おそらく売却すると消費税（8％）も払わないと）
