不動産投資 サブリース、管理会社、自主管理 はじめに
株式などと異なり、投資用不動産を購入したら、ほったらかしでは資産が増えるばかりか、維持費が出ていくばかりです。この実物資産である不動産に働いて貰う必要があります。
当然ながら購入した物件を管理し、運営をして行くことなりますが、今回のお話の前提は築古区分マンションを購入したいう設定です。
区分マンションの場合、建物全体は管理組合や同組合の委託している管理会社が対応してくれます。
自身が実際に担当する（手配しなければいけない）のは、所有してる区分マンションの中と賃借人との関係のみです。
この記事では、サブリース、管理会社委託、自主管理の３種について整理しています。
不動産投資 サブリース、自主管理、管理会社
物件を購入した後の話に少し戻ります。オーナーとして物件を管理していきますが、いろんなパターンがあります。
下記メモの３パターンがほとんどだと思います。この記事ではこの３パターンについて説明していきます。
サブリース契約
管理会社に管理委託（滞納保証有無）
自主管理（リフォームまで自分でするオーナーさんも）
不動産投資におけるサブリースについて
・サブリースとはサブリース会社に賃貸することです。
・同社はオーナーに払う賃貸料に上乗せして又貸し、差額で利益を得る。
メリットについて
最大のメリットは、空室期間がなくなることです。
というのは、サブリース契約をしている間、一定金額の賃貸料がサブリース会社からオーナーに入ってきます。
実際に空室かどうかは関係ありません。
サブリース会社に賃貸していると考えると、理解しやすいと思います。
ちなみに、実際の物件の管理や入居者の審査や手続きなども全てサブリース会社側が行うメージですので、オーナーは何もする必要はありません。
滞納があってもサブリース会社からオーナーに支払いがなされます。
入退去時の原状回復や修繕の対応もサブリース会社が行い、費用負担のみオーナーが行うイメージです。
つまり空室も含めた家賃収入に関するリスクは、サブリース会社が負うということです。
このメリットは、言うまでもなく非常に大きいです。
空室がなく滞納もないという点では初心者オーナー向きです。
デメリットについて
その代わり、オーナーが自分で家賃を決め、入居者をつけた場合の収入と、サブリース契約をしてサブリース会社から支払われる収入では、当然後者は安いということになります。
オーナーがサブリースを活用するか同課にかかわらず、市場における家賃相場は一緒です。
サブリース会社が入居者に貸す家賃よりも低い家賃で、サブリース会社はサブリース契約をオーナーと結びます。
また、原状回復や修繕の具体的な中身も事実上、サブリース会社の要望通りとなりがちと思います。
オーナーからサブリース会社がお客さんですから、当然と言えば当然。入居者を募集できる状況にする必要があるのは当然です。
しかし、自分で考えて、自分で判断することが、難しくなります。もっと安い修繕でも入居者を募集できるアイデアなどを出し、実践することは難しいだろうと思います。
サブリース会社との賃料について
例えば、サブリース会社と契約して数年も経つと、同じ家賃だとサブリース会社から見て空室期間が続ようになるかもしれません。
そうすると、入居者をサブリース会社が確保するために、適正な家賃（市場相場の家賃）に減額して入居者を募ります。
それに合わせて、サブリース会社からオーナーに家賃の減額交渉がなされます。ここでいう家賃はオーナーがサブリース会社に貸している賃料を指します。
実際の減額交渉は、オーナーとサブリース会社との契約は２年契約が多いようですので、２年ごとに家賃の見直しを強いられる可能性があるということです。
もちろん契約ですので、オーナーが応じなければ、家賃の減額はありません。しかし、それでは赤字となるサブリース会社はサブリース契約を解除するかもしれません。
サブリース契約を解除されると、オーナーは他のサブリース会社を探すか、自主管理か、管理会社に任せるか、選択していかないといけません。
サブリース会社によっては契約解除と同時に、全入居者をサブリース会社が管理する他の物件に引越しさせる（もちろん入居者に同意の上で）という噂も聞いたことがありますので、突然、空室になる場合もありますので、注意が必要です。
アパートや１棟マンションでこれをやられると、突然全空室になるわけですから、かなりリスキーです。
３０年一括借り上げなどの謳い文句であったとしても、サブリース会社は２年ごとに価格の見直しができることが前提になっているのが普通ですので、そのつもりで考えておく必要があります。
サブリースについてはの私なりの考え
私はサブリース契約を今回は検討しませんでしたが、私の考え方は次のとおりです。
「サブリース契約の家賃」と「通常の家賃ー管理料ー想定空室率」の比較で決定
サブリースは滞納リスク、管理料、空室期間がない。その代わりオーナーから見ると、通常より安い家賃となる。
通常の家賃で貸して管理料を払い、一定の空室期間を踏まえて計算する。通常のキャッシュフローの計算です。
サブリースの家賃と比較してメリットがあるなら検討の余地はあると思います。
・経営を安定させるためには空室期間をなくし、少し安くなっても家賃が毎月安定して入り続ける方が良い面もあります。
・想定空室期間が予想以上に長引いた場合のリスクもあるので、検討はした方が良い（その人の状態による）
一律にサブリースが良くないわけではありません。収支とリスクヘッジの必要性から経営判断をすればよいと思います。
サブリース契約の場合も、入退去関係もすべてサブリース会社が行ってくれます。
オーナーの仕事と言えば、サブリース会社との家賃の相談位ですので、新米オーナーも安心して運営できるメリットも大きいです。
不動産投資における管理会社への管理委託
私の場合は、管理会社に管理を委託しましたので、このパターンです。
私の場合、管理会社との契約内容
・コスト：通常の管理費（家賃の３～５％位が多い）。
・滞納保証付き。滞納保証無しの管理契約に+２％
・滞納保証の契約の中で、訴訟、強制執行まで対応してくれる。
・夜逃げの場合も滞納保証期間は法的に次の入居者の募集開始ができるまで。（法的な部屋の明渡まで）
管理会社がしてくれることは、入居者の募集、審査、契約まで一連の流れ全てです。オーナー側は家賃などの条件面を管理会社の意見を検討して決定するだけです。
入居中は入居者からの様々な要望は管理会社が対応してくれ、何かあればオーナーに提案してくれますので、その都度相談して決定するだけです。もちろんお金がかかるときも事前に相談してくれます。
退去時は、退去連絡時の対応、退去の立ち合い、原状回復費の入居者との調整、部屋のクリーニングなど原状回復の手配などもしてくれます。
サブリース契約と同様ほとんどオーナーは何もしていませんが、当然ながら空室期間は家賃が入りません。
一般的にはサブリース契約から得られる家賃収入よりも、管理会社への委託の場合は、家賃収入から管理費を引いた額の方が大きい傾向にあります。
よって、サブリース契約よりは手元にお金が残ることになります。
滞納保証について
滞納はつきものと思っておいた方がいいと思います。物件を持てば持つほど、遭遇する可能性は高まると考えるべきです。
また、１つしか物件を持っていないときに遭遇すると、収入はなく、経費や返済にお金はどんどんでていきます。
おまけに、決算上は滞納中の家賃も売上に計上する必要があります。つまり滞納中も利益が出る形になり、税金がかかります。最終的に損失で計上しますが、直ぐにできるわけではなく、計上できるまでは売上扱いです。
そして、１月滞納したからと言って、直ぐに入居者を追い出すことはできません。
実際には払ったり、払わなかったり、分割にしたり、分割分も払わなかったりとずるずると時間が経ち、簡単に追い出すことはできません。
手続きの手間暇や心労が貯まるような場合が多いのではないかと思います。
賃貸借契約は住居についての契約なので、簡単に契約を解除したりすることができない法律となっています。
もちろん私的に追い出すことはできませんし、仮に法的手続きをしたとしても滞納が数か月続いてからというのが一般的にようです。
法的手続き、裁判で契約解除を認めてもらい、立ち退かない場合は、さらに強制執行をする必要があります。
また、仮に入居者が夜逃げしていても同様の手続きが必要で、かつ夜逃げの際に、残していったもの（残置物）も勝手に捨てることはできません。
よって、残置物も法的手続きによって排除する必要があります。
そうしないと、後日夜逃げした入居者がやってきて、残置物として高価なものがあったはずなどと主張し始めると、非常に面倒です。
また心労が貯まるばかり。弁護士に頼めばさらにお金もかかります。
素人がここまでのことを認識して、法的手続きを１つずつ行うのは非常に骨が折れると思います。
それに、せっかくの不労所得なのに、オーナーは勉強して自分でする必要があります。ものすごく自分の時間を取られることになります。
仮に弁護士に頼むとすると、数十万円の請求のために、１００万円以上の費用が掛かるということも考えられ、現実的ではありません。でも明渡しを受けるには、自分でするか、お金をかけて弁護士に任せるかしか方法はありません。
しかも、滞納中、訴訟中、強制執行・明渡しの間中、家賃は入りません。さらに、相手に訴訟費用や滞納家賃の回収をすることも、素人の手にはなかなか負えません。
家賃を対応する位ですから、そもそも相手にお金がない可能性が高いです。
これらを考え合わせて、私は滞納保証を付けています。特に、明け渡しまでの法的手続きも含めて対応してくださる点が素晴らしいと思います。
但し、一般的な滞納保証は、一定期間（６ヶ月とか）の間、滞納保証をしてくれます。その後は保証してくれず、問題のある入居者を抱えたままオーナー対応になります。
オーナーは一定期間は滞納保証を受け損失を賄えますが、入居者が滞納し続けると、オーナーは損失となり、また、退去をさせるためにはオーナーが自分で、または弁護士に依頼して訴訟をする必要があります。
滞納保証の契約もよく吟味して、自分にとって必要な内容の保証を選択するべきと思います。
・私が初めて購入した物件は、家賃滞納案件に！
オーナーチェンジ物件の場合は、全オーナーの入居者審査が緩いケースもあり、滞納となったりする場合もあります（入居者の状況変化もあり得る）
・滞納を繰り返し。払ったり、払わなかったり。
・最終的には夜逃げ。
・訴訟、強制執行、そして明渡しの手続きまで管理会社が実施
・私は書類にサインをしたのみ
・強制執行後の明渡し日まで家賃保証を受けた。
・明渡し後は通常の退去と同じ流れ
滞納保証は多くの取扱業者がありますが、補償内容は様々ですので、内容をよく吟味し、管理費とのバランスも考えながら契約を検討される方が良いと思います。
自分で明け渡しまで裁判所手続きをするのは、かなり骨が折れ、また、滞納保証がないとその間ずっと売上（家賃収入）が入らない状態となりますので、注意した方が良いですね。
・補償内容はよく吟味し、管理費とのバランスも考えながら契約を
・自分で明け渡しまで裁判手続きをするのは、かなり骨が折れる
・滞納保証がないとその間ずっと売上（家賃収入）が入らない状態となる
・滞納中も経費は支出しづつけることに。
不動産投資における自主管理
自主管理とは字のごとく、なんでも自分でする必要があります。上述の管理会社がやってくれることは、だれもやってくれません。
私の場合は会社員ですので、そんな面倒なことはできないと初めから考えませんでした。
最大のメリットは管理費やサブリースのコストがかからないため、手取り収入が増えるということです。キャッシュフローが増え、安全経営につながります。
また、管理業務は定型的な場合が多いので、一通り経験すれば、対応ができるものがほとんどだと思いますので、やれなくはないと思います。
また、ヘビーな案件やトラブルは、頻繁に発生するわけではないため、頻度を考えれば、自主管理の方が効率的と言えます。
その代わり、ヘビーな案件が発生すると、自分で対応する必要があり、そういった対応能力や時間、経営の安定度などがないと、立ちどころに困ったことになりかねないリスクがあります。
リスクとコストを検討して、自分にとってどの選択が良いかをよく考える必要があります。
・自主管理の場合は、全て自分で実施。１人社長です。
・我々初心者はノウハウもなくやめた方が良い。
・自主管理をすると不労所得にならない。本業を頑張ってサラリーを増やす努力をした方が良い。
不動産投資 物件の管理・運営について
私は管理・運営は管理会社に委託していたので、自分では何もしていません。しかし、その都度報告を受けて、費用を精算していますので、どんなことが発生しているかは把握しています。
実際に管理会社にやって貰っている内容のサマリーをここで紹介します。自主管理は初心者には難しいというか、時間も取られるし、副業でなくなってしまうという印象です。よくよく検討された方が良いと思います。
逆に、まっとうに商売をしているパートナー（管理会社）と組むことができれれば、何もすることがありません。まさに不労所得です。
１ 退去（退去立ち合いからリフォーム完了）
通常はそんなに頻繁に退去がでないので、忘れた頃に残念なメール（退去報告）が届きます。
たまに管理会社からメールが届くとドキッとしますね。但し、自主管理だとここから労働が始まります。
・賃借人からの退去連絡、退去日確認等
・退去立ち合い
・原状回復義務（賃借人負担）とそれ以外の修繕必要部分のチェック
ここは法令や規則をしっかり認識し、義務部分を把握することが必要です。次にどこまでリフォームするかは、リーシングへの影響の高いところは確実に回復させることが重要です。
お金をかけすぎると儲かりませんが、手を抜くとお客さんは付かず、本末転倒になります。
・敷金等との相殺、不足分の賃借人からの入金管理。
直ぐに払ってくれれば良いですが、払われないとトレースが必要になりますし、損金計上は簡単にできないので、決算上も債権として資産に残ってしましますので注意が必要です。
・リフォーム業者への手配
適正な金額であるかどうかをチェックできないと、異様に高い見積もりで払ってしまうかも。良いリフォーム業者を見つけることが重要です。自主管理は特に注意が必要です。
・電力会社、水道局等への連絡
空室中の請求先を自分に変える。内見は夕方以降も多いので、真っ暗では決まりません。水を出さないと排水管から下水の匂いが部屋にあがってくるので、水を流さないといけません。
「2 リーシング」へ。
2 リーシング（広告から賃借人との契約まで）
リフォームが終わる前から、広告物を作成し、プロモーションに入ります。
反響を見て、時期的に、仕様的に、現在の設定家賃が高すぎないか等を検討し、適正家賃に修正したり、その他の条件を修正していく。
リフォーム後に、写真を撮り直して、広告物などを修正し、家賃などの設定も見直す。
問い合わせ、内見件数、内見の状況などから適正な設定に近づけ、早期に契約を目指す。
・広告物作成 広告物用の写真を撮影
・内見の準備
・プロモーション（ネット、賃貸仲介業者への依頼）
・家賃設定のためのリサーチなど
・賃借人の属性（収入、職業などのチェック）、連帯保証人、保証会社をつけるかなど検討
・賃貸借契約を交わす（契約書は自分で用意するか、仲介業者のフォーマットを使うか）
契約書の内容もしっかり吟味しないと、トラブルが起きたときにスムーズにいかないと困るので、自主管理する場合はよく考えておく必要がある。コンプライアンス面もしっかりとチェックが必要。
・鍵の受け渡し⇒入居
3 賃貸中（実際にあったこと）
初めの物件を買ってから現在６年目に入ります。そこから１年程で買い増しし、築古区分マンション９戸とアパート１棟の合計１５戸を所有しています。
そうすると、様々なことが起こります。賃借人の個性もあるので、思っている程簡単にはいかないとは思いますが、１つ１つはそれほど難しくなさそうなことです。
しかし、下記のように無数に要望をいただきます。人が住むということはこういうことなんだということだと思います。
・鳩の糞がベランダに落とされる何とかして欲しい
・ハチの巣を撤去して欲しい
・室内に虫が出てひどい
・下水の匂いがひどい
・コンロに火が付かない
・エアコンの調子が悪い
・滞納、夜逃げ。
・洗濯用の物干しが壊れている
などなど
不動産投資 サブリース、管理会社、自主管理 まとめ
不動産投資は購入してから始まります。不動産を管理、運営していくことになりますが、３種の管理の方法について、説明しました。
それぞれメリット・デメリットがありますので、一概にどれがいいかという話ではありませんが、自分の置かれている状況を踏まえて、選択していくということが良いと思います。
ノウハウを持っている方、勉強をすることが得意な方、時間を取れる方、不動産投資で潤沢なキャッシュフローがある方、もしもの時にお金を出せる方などなど、様々な面を考慮して決定すればよいと思います。
サブリース契約
管理会社に管理委託（滞納保証有無）
自主管理（リフォームまで自分でするオーナーさんも）
サブリース契約のメリット・デメリット
サブリースは滞納リスク、管理料、空室期間がない。その代わりオーナーから見ると、通常より安い家賃となる。
管理会社への委託のメリット・デメリット
デメリット
・サブリースと違い、空室期間はオーナーがリスクを負う。
・コストがかかる。通常の管理費（家賃の３～５％位が多い）。
・滞納保証付きだとさらにコストがかかる。滞納保証無しの管理契約に+２％
メリット
・手続きなどの手間暇も含めて滞納リスクがなくなる。滞納保証の契約の中で、訴訟、強制執行まで対応してくれる。
・不労所得化を実現。管理会社がほとんどを対応してくれる。
・サブリース契約よりは手残りがある。
自主管理のメリット・デメリット
メリット
・手残りが増える。コストが全くかからない。サブリース契約と比較すると家賃収入の１０％以上を手残りとできる。（滞納保証付き管理会社委託だと５～７％位）
デメリット
・不労所得ではない。物件の管理や運営に係る全てを自分で行う。
・空室・滞納リスクを負う。手続きに伴う費用や時間を含む。
