一口に不動産投資といっても、投資対象となる様々な不動産があり、それぞれ特徴があります。
その中でも築古区分所有マンション（東京都心部）を現金で購入した場合の１例として、収支（家賃収入－経費）の側面から私のケースをご紹介したいと思います。
そもそも区分所有マンションとは、一般の呼び方では、分譲マンションをイメージしていただくと分かりやすいと思います。建物の内の１つの区分された部分だけを所有するイメージです。
築古区分所有マンションの実際の収支をご覧いただいた上、コストの内容についてや、特徴なども解説していきます。
築古区分マンション（東京都心部）
実際の収支（月、年間）
実際の利回り
メリット・デメリット
実際のコスト（管理費・修繕積立金）の内容
地方の築古区分マンション
融資
借地権と狭小物件
不動産投資、築古区分マンションを５年間所有した実際の収支
私が実際に数年間所有して運用している物件２戸をもとに、毎月の収支と年間収支をご紹介します。
まずは物件の簡単な情報です。
１ 物件情報
新宿区の物件について
・所在地：新宿区内。新宿駅徒歩１４分、最寄り駅４分。徒歩１０分圏に２駅１路線。
・築３０年前後（新耐震）、総戸数８０戸。管理良好（全部委託、日勤）、オートロック・エレベーター有。
・固定資産税・都市計画税３万円。３点ユニット。１９m2。管理費・修繕積立金他計13,000円。室内洗濯機置場有。５階所在。
・購入価格８４０万円。購入時諸費用７０万円。オーナーチェンジ（当時の家賃73,000円）
・現在の家賃（共益費込み）：75,000円
千代田区の物件について
・所在地：千代田区内。最寄駅４分。徒歩１０分圏に３駅４路線。
・築３５年前後（旧耐震）。総戸数６０戸超。自主管理（⇒後に、一部委託）。エレベーター有。オートロック無し。
・１９m2。管理費・修繕積立金15,000円。固都税33,000円。所在階８階。室内洗濯機置き場有。バス・トイレはセパレート。フルリノベーション物件。
・物件価格１１００万円、購入時諸費用９０万円。空室引渡し。
・現在の家賃（共益費込）：87,000円
この２物件の購入時のチェックポイントを別記事でまとめています。興味ある方は参照ください。
２ 月の収支
満室だと、下記の様な内訳となります。個人的には副業としては手間暇かからず、充分なキャッシュフローです。
| 新宿区の物件 | 千代田区の物件 | 合計 | |
| 家賃（共益費含む） | 75,000 | 87,000 | 162,000 |
| ▲管理費７％ | 5,775 | 6,699 | 12,474 |
| ▲管理費・修繕積立金 | 13,300 | 14,990 | 28,290 |
| 毎月の手残り（キャッシュフロー） | 55,925 | 65,311 | 121,236 |
キャッシュフローについては、下記記事を参照ください。
３ 年間の収支
次は年間のキャッシュフローです。満室だと、毎年こんな感じで入ってきて、経費を引いて下記の現金が残ります。
| 新宿区の物件 | 千代田区の物件 | 合計 | |
| 家賃（共益費含む）/年 | 900,000 | 1,044,000 | 1,944,000 |
| ▲管理費７％/年 | 69,300 | 80,388 | 149,688 |
| ▲管理費・修繕積立金/年 | 159,600 | 179,880 | 339,480 |
| ▲固定資産税・都市計画税 | 30,000 | 33,000 | 63,000 |
| 毎年の手残り（年間キャッシュフロー） | 641,100 | 750,732 | 1,391,832 |
３ 空室
当たり前ですが、入退去に伴う空室が必ず発生します。それぞれは５年間で次のような状況です。ちなみに空室期間のカウント方法は、家賃収入が入らない期間です。
| 新宿区の物件 | 千代田区の物件 | |
| 入退去回数 | ２回 | １回 |
| 空室期間（合計） | 88日 | 24日 |
| 空室率※ | 4.8％ | 1.3％ |
ちなみに新宿区の空室期間は１回目が72日、２回目16日です。１回目は夜逃げされて、裁判・強制執行となりましたが、滞納保証に入っていたので、強制執行・明渡しの日までは滞納保証で支払われています。空室のカウントは明渡し日から次の入居日までの期間です。
なお、夜逃げの場合は、えてして部屋の中が荒れていることが多く、類に漏れず本件もややその傾向でした。そのため修繕に時間を要したことも加味しておく必要があります。
また、購入から５年経過以降、千代田区は２回目の入退去がありましたが、２週間もたたずに一旦決まりましたが、新型コロナの影響で流れてしまい、結果80日の空室となりました。非常に無念でした。
ちなみに、入退去に伴い原状回復費や仲介業者への手数料などがかかりますが、敷金・保証金の範囲で済む場合、退去者負担となる場合、オーナー負担となる場合、また、新入居者から礼金を受け取れる場合、敷金やクリーニング費用を請求できる場合など多種多少となるため、ここでは割愛しています。
退去月によっても次の入居までの期間は変わってきますし、大局的には経済状況などによっても変わります。空室率を高めに設定して、ご自身が投資する場合は、これらを加えて計算しておくようにするといいと思います。
このように空室率はどのタイミングで計るかによっても異なりますし、いろんな外部環境や偶然も重なりますが、概ね５％位の空室率で見ておけば良いと私は考えています。
※上記表の注記
計算方法
新宿区 空室率：4.8％＝88日／（5年×365日）
千代田区 空室率：1.3％＝24日／（5年×365日）
※参考
千代田区の物件のコロナによる長い空室率を含めると、4.4％となります。それでもまずまずな空室率ではないでしょうか。
空室率：4.4％＝104日／（6.5年×365日）
また、新宿区も当初の５年経過から１年半以上経過していますので、4.8％から空室率はさらに低下して4.4％となっています。
空室率4.4％＝104日／（6.5年×364）
不動産投資、築古区分マンションを５年間所有した実際の利回り
次にこの物件の当初５年間の実績を参考に、利回りを計算していきます。
よく見かける表面利回りと実際に空室率を加味した実質的な利回り（ここでは空室率を５％で計算）では、かなり利回りの印象が異なるのがよく分かります。
| 表面利回り | 実質利回り | 実質利回りその２ | |
| 新宿区 | 10.7％ | 7％ | 6.6％ |
| 千代田区 | 9.5％ | 6.3％ | 5.9％ |
・表面利回り
新宿区 10.7％ ＝年間家賃収入900,000円／物件価格8,400,000円
千代田区 9.5％ ＝年間家賃収入1,044,000円/物件価格11,000,000円
・実質利回り
年間キャッシュフローを物件価格と購入諸費用の合計で割って計算
新宿区 7％ ＝641,100/9,100,000
千代田区 6.3％ ＝750,732/11,900,000
・実質利回りその２
空室率5％として分子のキャッシュフローから引いています。実際には上述の通り空室率はもっと低いです。
新宿区 6.6％ ＝596,100/9,100,000
千代田区 5.9％ ＝698,532/11,900,000
利回りについては、下記記事を参照ください。
不動産投資、築古区分マンションのメリット・デメリット
築古区分マンションのメリットとデメリットを簡単に整理しておきます。
詳しくは、初心者にとってなぜ区分マンションが良いのかについて、メリットを中心に下記記事で書いていますので、ご参照ください。
不動産投資、築古区分マンション投資のメリット
売却のしやすさ
値下りリスクが少ない（売買価格・家賃とも）
都心であれば、築古でも賃貸ニーズが高い。
１棟マンションと違い高額な修繕費が不要
ランニングコストが安定
など
初心者だった私にはメリットが大きく、築古区分マンションからスタートを開始しています。多くの面でリスクが少ないと感じたことが、私が選択した理由です。
また、当初の目標が毎月１０万円の副収入を得ることであったので、既に株式投資で現金を持っていた私は、この２戸を現金購入することで容易に達成できたからという点もあります。
不動産投資、築古区分マンションのデメリット
デメリットはざっと下記の様な内容です。
新しい物件に比べて人気が低い。仕様が古い
家賃が低い
管理費・修繕積立金が必要（１棟マンションにはない）
キャッシュフローが少なめ（ランニングコストが高め）
銀行評価が低く融資をつけにくい。銀行評価が低い（土地の評価が厳しい）
など
やはり建物が古いため、部屋の中の仕様も古かったりするので、家賃は低めになります。
また、管理費・修繕積立金という区分マンション特有のコストがかかり、家賃収入に対して高い割合となっています。よって、キャッシュフローが少なくなり、利回りが低めになります。
最後に、融資を受けるときには、土地に対して銀行評価が低い（ない）ため、有利な条件の融資を、例えば１棟マンションに比して受けにくいというデメリットがあります。
だからと言って、必ずしも築古区分マンションはダメということにはなりませんので、悪しからず。
メリットの逆がデメリットですので、各人の目的や置かれている状況から見た時にどの投資がベターかということで判断すれば良いと思います。
リターンは高くはないですが、リスクが低く、安全に運営しやすい不動産投資の１つには違いないと私は思っています。よって、初心者向けの不動産投資だと思っています。
不動産投資、築古区分マンションの管理費・修繕積立金
上記の説明の中で出てきた管理費・修繕積立金について、もうし少し解説しておきます。
・管理費について
区分所有マンションでは、マンションの所有者で管理組合を作り、通常、その管理組合がマンション管理会社と契約し、マンション全体の管理をしています。
この管理会社への委託料や、建物を管理するに際してかかる様々な費用を、区分所有しているオーナーから毎月集めます。
オーナーが側から見ると、所有者であるオーナーは建物全体の管理費を案分して、負担しているということです。
管理費は建物の管理に必要な清掃費や、管理会社への委託料などとして支払っています。
・修繕積立金について
修繕積立金は、建物全体の修繕費の内、主に大規模な修繕に充てるためのお金を少しずつ何年もかけて、オーナーの方々が積み立てます。
建物全体の外壁塗装などの修繕費は１０００万円以上する場合が多く、１度にオーナーから徴収することが困難なため、毎月少しずつ定額にして積み立てていきます。
そうしないと、いざという時に大規模修繕ができないため、計画的な修繕が難しくなります。
誰しも急に言われても大きなお金を用意するのは難しいからです。その結果、管理組合で大規模修繕の実施が可決されず、修繕は実施されないという事態が発生しかねません。
その場合、建物そのものの劣化が進み、資産価値が減少し、売るに売れない、または、価格をかなり下げないと売れないという状況に陥っていきます。
１棟マンション投資の場合
ちなみに、１棟マンション投資の場合は、１棟丸ごと所有するので、これらの費用は毎月かかりません。
その代わり、修繕費は自ら積み立てておかないと急遽大きな修繕費用がかかり、大変なことになります。ほっておくと劣化が進み、入居者は入らない、売却したくてもできない、または買いたたかれることになります。
また、当然ですが、清掃やゴミなどの管理をしっかりしておかないと、マンション自体は荒れていきますので、入居者の質の低下や入居付けが悪くなったり、家賃が下がったりと、よくない物件になり下がります。
よって、１棟マンション棟の場合には、これらの毎月の義務的な出費はありませんが、区分マンションと同様に一定のコストをかけないと、良好な不動産としては維持することができません。
ここにスキルを持っている方は区分マンション投資以上に利益を上げますが、持っていない初心者はリスクを背負うことになります。
また、買ってすぐ大規模修繕工事が必要と分かった時に、さっそくピンチがやってきます。１０００万円規模でお金があればしのげますが、少なくとも当初想定していた投資シミュレーションは急激に悪化します。
区分マンションは管理費・修繕積立金の存在が、１棟マンションより収支を悪化させているとよく言われます。
しかし、ちゃんとして不動産賃貸業として考えれば、それらのコストは一定水準で必要なものと思います。
この辺りをどう考えるかで、どんな不動産投資をするかの選択肢も変わることになります。
※いろんな不動産投資スキームを勉強したい方は、下記おすすめ書籍を参照してみてください。
不動産投資、地方の築古区分マンション投資の場合
上述のように管理費・修繕積立金を含む運営経費が、コストとして家賃収入の内、一定額を占めることになります。
また、この金額は地方だろうと都心部だろうと、それ程変わらない傾向にあります。修繕積立金は修繕費なので、建物の修繕費が地方が非常に安いということもなく、やはり近い金額がかかります。
つまり、家賃が低い地域、例えば２万円とか３万円のような地域で投資として成立させるには、物件をよっぽど安く買わないと難しいということになります。つまりキャピタルゲイン狙いが中心となると思います。
管理費・修繕積立金は、家賃が安くても、地方でも都心部でも一定額が必要となり、かつ固定費です。家賃額によって上下する変動費でない点がポイントです。
そのため、家賃が低いと管理費・修繕積立金の家賃に占める割合が高く、収支を圧迫します。キャッシュフローがあまり残らないという現象が起こります。
ということは、区分所有マンションで成り立つのは、賃貸需要が高く、家賃が高くとれる都心部が中心となります。
そうでない場合は、物件価格を安く買うことが投資としては唯一成り立つ方法と思います。
地方の中心都市だとまだしも、そうでない地方だと厳しい投資と言えそうです。少なくともノウハウの少ない初心者向きではなさそうです。
不動産投資、築古区分マンション投資の融資
不動産投資の醍醐味である融資についてですが、区分所有マンションでも融資を組むことができる金融機関も多数あります。
しかし、一般的には金融機関が重視する積算評価（資産価値）があまり付きません。それは土地の持ち分が少ないためです。
区分所有マンションでも土地の持ち分（所有権）がありますが、区分所有者で案分しているため、ほんのわずかしかありません。また、当然、その部分だけを切り出して自由に処分することはできません。
そのため金融機関は資産価値があるとみなしてくれず、区分所有マンションを購入しても資産が拡大したとみなされない場合が多いです。
このように融資を受けることができなくはないですが、その金融機関から融資を限度額まで受けると、融資枠が広がっていくということが難しく、融資に関しては頭打ちになりがちです。
区分マンションには、このような融資上のデメリットがあります。
不動産投資、築古区分マンションの借地権と狭小物件の場合
借地権について
区分所有マンションの場合、土地の権利が「所有権」または「借地権」となっています。さらに「借地権」には「定期借地権」となっていて、備考欄に「〇年までの契約」となっているものがあります。
例えば、借地権が６０年と記載があり、１９８０年築の場合２０２０年だとすると、４０年経過。その場合、あと２０年しか使用することができません。
２０年に近づくにつれ、売却も困難になります。なぜなら、特に定期借地の場合、その期限が来ると、建物を壊し、更地にして土地の所有者に返却する必要がある場合があります。
そんなややこしそうな物件を買う人は少ないので、物件価格は下落し、さらにプロの投資家集に買い叩かれる訳です。
初心者は避けておきたいところです。
借地権のメリットとしては、土地を所有する必要がない分、安く買うことができます。
また、借地料を土地の所有者に払うコストがかかることになります。逆に固定資産税・都市計画税は払う必要がありません。所有者が払います。
よって、一般的には利回りは良くなりますので、完全に否定されるべき投資対象ではありませんが、敢えて初心者が手を出す必要はないと思います。
買い手が少なくなる傾向にあり、需要が少ないと価格は下落しやすく、当然売却時は買いたたかれたりしやすいと考えておいた方が良いと思います。
狭小物件について
区分所有マンション１つあたりの部屋が狭すぎる物件は避けるべきです。借り手を探すのに苦労し、結果として空室期間が長くなるか、家賃をかなり下げる必要がでてくるからです。
狭さの基準は、場所によって全く異なります。東京の一等地ならば、築古の１４m2でも普通に市場はありますが、地方の家賃が下落している場所では新築２０m2でも厳しい地域は多数あると思います。
また、分譲マンションを造るデベロッパー側から見ると、区分所有マンションの１戸あたりをなるべく高く売りたいと考えていると思います。
自分が住む分譲マンションと違い、投資用区分所有マンションは利回りを重視します。ということは利回りの高い物件は高く売りやすいという構図が成り立ちます。
例えば、１５ｍ２、３０m2、４５ｍ２の部屋があった時、それぞれ６万円、１２万円、１８万円のように、ｍ２を倍にしても家賃は倍にはなりません。
現実は６万、１０万円、１２万円といったイメージです。広くなる程家賃を高くとりにくい傾向があります。
しかし当然ですが、m2が広いほど分譲価格は高いです。ところが、ｍ２が広くても家賃収入はそれ程増加せず、、結果利回りは低くなります。
表面利回り＝家賃収入／購入価格
よってデベロッパー側から見ると、m2あたりの単価を高く売るために、１戸あたりのｍ２を小さくして利回りを高くしたい傾向にあります。
そのため賃貸需要よりも小さいｍ２で企画することもありがちで、需要の無い狭小物件には注意が必要です。
利回りが高いと思って買ったのに、実際の需要とマッチせず、入居者が決まらず、想定以上に家賃を下げる必要が出て、結果的に低い利回りの物件となってしまいます。
もちろん狭小でも市場ニーズがあれば何の問題もありません。あくまで需要とのバランスが重要です。
不動産投資、築古区分マンションを５年間所有した実際の利回り他 まとめ
築古区分マンションの収支を私の所有している物件に基づき、説明をしてきました。毎月のキャッシュフロー、年間キャッシュフロー、そして、表面利回り、実質利回り、空室率を加味した実質利回りです。
あんまり儲からないと思うのか、結構儲かると思うのか、リスクが高いと感じるか否か、人によってかなり異なるのではないかと思います。
ただ、都心部の築古区分マンションはミドルリスク、ミドルリターンには少なくとも入るのではないかと思います。
大勝ちすることも難しいですが、取り返しのつかないような負けもない投資だと思います。
区分所有マンションにはメリットもあり、デメリットもあります。下記に再度整理しておきます。
・築古区分マンションのメリット
売却のしやすさ
値下りリスクが少ない（売買価格・家賃とも）
都心であれば、築古でも賃貸ニーズが高い。
１棟マンションと違い高額な修繕費が不要
ランニングコストが安定
など
・築古区分マンションのデメリット
新しい物件に比べて人気が低い。仕様が古い
家賃が低い
管理費・修繕積立金が必要（１棟マンションにはない）
キャッシュフローが少なめ（ランニングコストが高め）
銀行評価が低く融資をつけにくい。銀行評価が低い（土地の評価が厳しい）
など
私は区分所有マンションを全部で９戸持っています。今後も区分所有マンションは増やしたいなぁと思っています。
借り手を探すのは容易ですし、不測の大きな出費もあまりなく、売却もしやすいので、高いスキルも知識も必要としませんので、初心者向けと考えています。
現金で買えば、失敗して破産するということもありません。
但し、融資を最大限活用し、将来の修繕費を考えず短期的なキャッシュフローを最大化し、リスクを取って早期に資産を拡大して行きたいというタイプの方は、築古区分マンションはあまり良い選択肢とは言えません。
投資スタンスをどうするか、どの規模まで広げるのかなど、目標を明確化して、リスクとリターンのバランスをどうとるかを方針決定した上で、何をどう買い進めるかが重要です。
上述のとおり区分所有マンションは低リスクですので、目標と合致すれば、選択できる投資の１つと言えると思います。
