不動産投資の仕組み　その１　初心者向けに自宅購入例で解説｜放置する副業ブログ　副業投資家ヴァンさん

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不動産投資の仕組み　はじめに

初心者の方に不動産投資がどうして儲かるのかの仕組みを、私の自宅の購入例をもとに説明します。

私はそれまで自宅は賃貸派でしたが、不動産投資を初めてから考え方が真逆に変わり、自宅は購入派になりました。

何故なら自宅購入も不動産投資の仕組みを利用すると、利益を生むことを知り、実践している訳です。

不動産への投資は、投資家のノウハウや経験、個人の属性や不動産市場、融資環境、経済情勢などによって、様々な利益を生み出す方法が考えられています。誰もが全く同じことを再現するのは難しいですが、スキームを応用したり、エッセンスを身に着けて新しいスキームを考えることで実践できる方法があると思います。

なお、私のブログのポリシーとして、自分で実践した内容を記載することを原則としています。なお、その後の経験、知識、情報から（あの時は、下手なことをしたなぁ）今ならこうするというものも記載しています（全く実践していない聞いただけの情報は、その旨明記して情報提供するか、記載はしない方針です）

今回は、私が自宅用として投資目線で購入した区分マンションを題材に不動産投資で儲ける仕組みを数字を使って説明します。

今回の記事をご覧いただくと、次の内容を理解できるようになります。

築古区分マンションを使った不動産投資の仕組みの概要が、実際の数字を踏まえて理解できるようになる。

利益を生み出す１つの仕組みを理解できると、追加の知識や経験を得ることで、ますます理解が深まると思います。そうすることで、他の不動産投資のスキームも理解できるようになってくると思います。

また、仕組みを理解すると、リスクも見えてきます。

そうすると、不動産投資の様々な場面でどんなリスクがあり、どう対処するべきかが徐々に分かるようになり、理解がさらに深まります。漠然とした不安は具体的なリスクの認識とその対処法を考える方向に変わります。

仕組みの理解

⇒リスクが見えてくる

⇒対処法を検討・実行

⇒（知識や経験がないことによる）不安の解消につながる

まずは不動産投資の第１歩として、初心者が実践しやすい築古区分マンション投資の仕組みから理解してみてください。

なお、投資用物件でなく自宅を購入例とするのは、自宅を持っている方は少なからずおられると思いますので、諸費用や融資など類似点もあり、より理解しやすいのではないかと思い、採用しています。

また、投資効果が理論上顕著に出ますので、理解が進むと思います。

なお、実際には、様々な要素によってこれほど利益はできませんので、そのことを踏まえた上でお読みください。

不動産投資の仕組み　実際に購入した自宅の基礎情報

私が購入した自宅（築古マンション）をご紹介します。少しぼかしていますが、ほぼリアルな情報で紹介しています。

・購入価格：1,100万円

・融資：1,100万円

１００％融資。借入期間３５年、金利０．９７５％

・建物：

区分マンション。築４０年程度。５０ｍ2程度。世帯数６０以上。土地所有権有。

・立地：４路線２駅が利用可能（徒歩10分圏の駅）

最も近い駅まで徒歩3分。大阪メトロ：本町駅（御堂筋線・中央線・四ツ橋線）、同阿波座駅（千日前線・中央線）

・管理費・修繕積立金：各１万円程度

・都市計画税・固定資産税：6万円

※大阪市圏外の方向けに：大阪メトロ御堂筋線は大阪市の大動脈でＪＲや新幹線そして私鉄に連絡しており、かつ、本町駅はビジネス街の真ん中。同駅から東西南北に大阪メトロが走っており、非常に便利な駅です。

不動産投資の仕組み　現金購入した場合

第１段階としてより簡潔化するために、この物件を自宅ではなく投資用として現金で購入した場合でシミュレートしていきます。

この記事執筆中に、実際に募集掲載のあった私の自宅マンションの賃貸募集情報です。少し数字を変えています。

・同一建物。自宅よりやや狭い物件（４５ｍ2程度）

・家賃98,000円、共益費10,000円　⇒　合計108,000円/月

・敷金・礼金・保証金等は省略（１０万円と２０万円位）

（・管理費・修繕積立金：計２０,０００円）

・単純計算した場合、年間負担額と年間支出額の差は？

	（家賃・共益費―▲管理費・修繕積立金）×12月	▲都市計画税・固定資産税／年	収支
収入	108,000×12
支出	▲20,000×12	▲60,000
差額	1,050,000	▲60,000	990,000

年間で９９万円が手元に残る計算です。

よって、極めて単純な計算だと、約２２００0万円の現金があれば、このマンションを２つ購入し、賃貸に出せば年間約２００万円の不労所得を達成することができます。

毎月１０万円の不労所得が、既になんとなく見えています。つまり、このブログでは、このあたりを目指すということです。

なお、毎月１０万円の不労所得に融資は不要ですが、読みものとして以下お付き合いください。

不動産投資の仕組み　融資を使って購入すると

実際には融資を使って購入していますので、その場合をシミュレートしてみます。なお、実際には、住宅ローンを使って投資用物件は購入できませんので、金利を含めて融資条件は異なります。

融資の条件は下記の通りです。毎月の返済額は約31,000円です（賞与時返済無し）

融資：１１００万円（＝物件価格）

１００％融資。借入期間３５年、金利０．９７５％

これを先ほどの表にあてはめます。

	（家賃・共益費―▲管理費・修繕積立金）×12月	▲都市計画税・固定資産税／年	収支
収入	108,000×12
支出	▲20,000×12	▲60,000
返済	▲31,000×12
差額	684,000	▲60,000	624,000

手元に624,000円が残ります。この金額が年間キャッシュフロー（現金の手残り）です。

※キャッシュフローについては下記記事を参照ください。

不動産投資のキャッシュフロー、キャッシュアウト、デッドクロス不動産投資で多用する単語、キャッシュフローについて説明しています。お金の流れを指す言葉ですが、不動産投資における運営中・売却時のフローを説明しつつ、恐ろしいデッドクロスについても触れておきます。...

元手は全額融資なので、当初投資金額と言えるものは諸費用の１００万円程でした。

つまり、１００万円の投資で年間６０万円超の現金を生み出し、このペースだと２年で当初投資金額は回収した上、以降、稼ぎ続けることができます。

不動産投資の仕組み　融資のもう一つの効果

さて、現金購入と融資による購入の年間キャッシュフローを確認しました。

次は時間軸を１０年、２０年と長く取り、投資の効果を確認します。

千円	借入時	１０年後	１５年後	２０年後
残債推移	11,000	8,229	6,740	5,176
含み資産	0	2,771	4,260	5,824

実際には、物件の価格が維持できた場合など諸条件がつきますが、儲けの仕組みを理解するため、もっとも単純なこのケースで進めます。（実際の諸条件はこの計算をベースにして、各種肉付けすれば、簡単に計算はできます）

さて、この表のとおり、当然のことながら借金は減り続けます。しかも返済は入居者の家賃で賄えます。そして、前述のとおり家賃は入り続けてキャッシュ（現金）を生み続けます。

儲けの仕組みの２つめは、残債減少による含み益ということです。物件価格が維持できれば、含み益は売却により利益として実現できることになります。

この含み資産は別の見方をすると、物件価格が仮に下がっても、１０年経っていれば仮に物件が９００万円で売却できた場合でも、諸費用１００万円を差し引いて、まだ利益がでます。

不動産投資の仕組み　キャッシュフロー＆含み益

さて、家賃収入と費用との差額の毎月のキャッシュフロー、そして、年数が経ち残債が減ることによる含み益、この２点が不動産投資の基本的な儲けの仕組みと理解できたと思います。

そして、キャッシュフローと含み益を合わせると大きな利益を生むことがわかります。

先ほどの表にキャッシュフローを追加します。

千円	借入時	１０年後	１５年後	２０年後
残債推移	11,000	8,229	6,740	5,176
含み資産	0	2,771	4,260	5,824
家賃ＣＦ累計	0	6,240	9,360	12,480
合計利益	0	9,011	13,620	18,304