不動産投資をアウトソーシング（外注化） はじめに
不動産投資のメリットの１つはアウトソーシング（外注化）が可能なことです。アウトソーシングを増やしていくと不労所得につながります。
実際、私もほぼアウトソーシングしています。
自分で行っているのは、日頃は支出入の帳簿をつけること、年に１度財務諸表の作成と確定申告のみです。
なお、この部分も税理士事務所にアウトソーシングが可能です。
不動産投資からのキャッシュフローはそれなりにありますが、アウトソーシングのおかげで、収入の割には日々は労働する必要がなく、時間を拘束されることがありません。
そういう点では会社員の収入と全く異なります。不労所得はやはりメリットが大きいです。
そんな不動産投資のアウトソーシングについて、説明していきます。
不労所得に関連する記事を書いていますので、よろしければご参照ください。
不動産投資をアウトソーシング（外注化） 売買仲介
厳密にはアウトソーシングではないかもしれませんが、物件の要望を伝えておけば、物件を探してくれます。
物件が見つかり、購入または売却したい物件があれば不動産売買の仲介会社が売主と買主の間に入って仲介してくれます。
仲介が成立すれば、当然手数料を支払うことになります。
仲介会社は重要事項等について説明をする義務があり、しっかりと契約書の中身について説明してくれます。それらの項目は全文読み上げてくれます。
私の場合、物件の価格の交渉も含めてやってくださっていますので、実質的にアウトソーシングしているのに近い感覚です。
売り手⇐ ⇒ 売買仲介会社 ⇐⇒ 売買仲介会社 ⇐⇒ 買い手
または
売り手⇐ ⇒ 売買仲介会社 ⇐⇒ 買い手
不動産投資をアウトソーシング（外注化） 物件の管理
さて、物件を購入した後も外注化が可能です。
私の場合、物件の管理会社と契約して管理をしてもらっています。
物件の清掃（清掃業者への手配）、各種支払い（共用部の電気代や町内会費）、共用部の電灯のメンテナンス、賃借人からの要望（お湯がでないとかガスコンロが壊れたとか）などの対応を行ってくれます。
賃借人と直接コンタクトを取るケースは今のところありません。
貸し手 ⇐⇒ 管理会社 ⇐⇒ 借り手
不動産投資をアウトソーシング（外注化） リーシング
物件を購入した後は、賃借人に貸さねばなりません。そのための手配、例えば、賃貸募集WEBページへの掲載とか、そういったこともやってくれます。
リーシングとは物件を賃借希望者に貸すための一連の流れです。
不動産業には賃貸の仲介会社も別にあり、実際の賃借人との手続きは、仲介会社が賃借人に対して行ってくれます。
賃借人候補の収入状況（信用情報）のチェック、賃貸借契約書の手交、連帯保証人や家賃保証会社の保証契約、鍵の受け渡しなど、一切を行ってくれます。
私は管理会社と契約して、管理会社が賃貸仲介会社や借り手とのやり取りをしてくれています。
せいぜい家賃設定はこれでいいかとか条件の確認がある程度で、ＯＫと返答するだけです。
貸し手（自分）⇐ ⇒ 管理会社 ⇐⇒ 賃貸仲介会社 ⇐⇒ 借り手
結論として、全く私は何もしていません。
不動産投資をアウトソーシング（外注化） 滞納保証
滞納保証無し契約もありますが、私は有りの契約をしています。
実施に滞納があった場合、自分でするにはかなりの手間暇がかかり、最終的には裁判して、さらに強制執行をして強制退去の手続きをしなければなりません。コストも手間も、平日の時間も取られてしまうので、滞納保証付きにしています。
私が契約しているのは無期限の滞納保証で、強制執行をして退去の日まで家賃相当額が支払われます。また、強制執行の退去まで対応をしてくれる会社にお願いしています。
実例は１件ありましたが、私の見えないところでは、滞納⇒督促~滞納⇒督促⇒訴訟⇒強制執行⇒退去まで一連の手続きを行ってくださり、その間の家賃相当額も頂戴しました。
私の経営が安定し、私の時間も確保できています。
貸し手 ⇐⇒ 滞納保証 ⇐⇒ 賃借人
滞納保証をつけた契約をした場合でも、３から６ケ月（契約内容による）は家賃相当額が支払われ、督促もしてくれます。
しかし、その期間を超えると、家賃相当額の支払いも督促もストップし、その後はオーナーが全て対応しないといけない契約もあるため、よく契約書で内容を確認する必要があります。
入居者の審査がしっかりしていれば滞納自体はめったにないと思います。
しかし、１度発生すると、滞納後そのまま退去しない場合がほとんどと思いますし、自力で追い出すことはできません。
家賃が払えない程なので引越し費用や次の賃貸契約にかかる費用の捻出も厳しいと思います。
引越し費用という追い金を払って出て行ってもらうしかありません。それでも出ていかない場合は、弁護士に費用を払って訴訟・強制退去までやってもらうか、自分で全てするかという選択に絞られてきます。
私のような忙しい会社員だと、コストはかかっても今の契約が一番です。
不動産投資をアウトソーシング（外注化） サブリース
サブリース契約は事実上空室リスクがなくなります。
オーナーはサブリース会社に賃借します。サブリース会社が実際に住む又借りる方を探します。
要はオーナーはサブリース会社に貸し、賃料を得るということです。
ではサブリース会社の儲けは、市場の適正賃料未満でオーナーから賃借し、その差額で儲けるというビジネスモデルです（他にもウィークリーにして単価あげるとかいろいろあるようです）
貸し手 ⇐⇒ サブリース会社 ⇐⇒ 賃借人
・オーナーは市場より安い賃料で貸すことになりますが、実際に住む方とのやり取りは不要ですし、現実の空室が発生しても賃料はサブリース会社から入り続けます。
・別の視点ではサブリース期間は管理会社も事実上不要となります。
それを数字の面で考えると、空室相当額と管理会社への管理手数料相当額の合算額と、賃貸市場に出した場合の家賃相当額とサブリース契約に基づく賃料の差額がイコール程度なら全く問題のない適正な金額という考え方が成り立ちます。
想定家賃（市場での家賃相場）ーサブリース会社との契約家賃
＝ 空室相当額＋管理手数料
なお、通常２年ごとに契約更新があり、賃料については市場相場から見て賃料が高ければ、サブリース会社はサブリース契約の賃料を下げる交渉が入ります。
普通に賃貸に出しても、賃料が市場相場から高ければ、空室となり、再募集時は相場に合わせて家賃を下げるという流れになります。
つまり、サブリースであろうとなかろうと理屈上は同じことです。
過去に問題になったケースは、３０年同一賃料を保証するような歌い文句だったようで、結果的には何年か後に賃料が下がることとなったため、集団訴訟等になったようです。
また、サブリース契約を解約することもできますが、その時に入っている全戸数の賃借人が引っ越しして、満室から一気に全空室になったとうような噂話も聞きます。サブリースに限りませんが、ビジネスなのでパートナー探しは大切だと思います。
家賃はいずれ下がるのは当たり前と思っておかなければなりません。市場相場に照らして適正かどうかと考えるべきです。
ちなみに市場相場は上がるケースもあるので、その場合上げる交渉もありと思います。
最後に、サブリース契約をするということは実質的な家賃の決定権（特に市場での）をサブリース会社に渡すことになると私は考えています。
確かに空室がなく安定収入となり、メリットもあるのですが、個人的には家賃の実質的な決定権はオーナー側（私）で握っていたいと思い、私はサブリース契約をしておりません。
例えばリフォーム・リノベーションをするとか、入れ替わりがなければ、より高い賃料（サブリース会社との契約金と市場相場との差額）が手元に入るとか、敷金・礼金が入るとか、契約しないメリットもたくさんありますので、じっくり考えて、自分にあった方法を選択するのが大切だと思います。
不動産投資をアウトソーシング（外注化） 決算・確定申告
オーナーになると、日々の帳簿をつけ、年度末に決算をして、確定申告をします。
財務諸表を作成し、確定申告をするという全てを税理士事務所にアウトソーシングできます。
実際に私もセミナーに参加した際に税理士の先生に個別相談し、税理士事務所に払う金額と内容も口頭で確認したことがありました。
価格も自由化され、事務所によってはかなり安価な価格でお願いできそうでした。
投資家 ⇒ 税理士事務所 ⇒ 経理・決算・確定申告
初心者だと間違えることも充分あると思いますし、お忙しい方はお願いするのが良いと思います。
今は税理士事務所もネットで探せる時代です。下記税理士ドットコムやベンチャーライフで、サービス、費用、得意分野、キャリアなどをチェックしつつ、不動産投資に強い税理士事務所を探してはいかがかと思います。
例えば、税理士の報酬を払う程ではと言う方は、記帳や帳票書類の作成だけをお願いすることもできます。便利な時代なので、コストを抑えて苦手な部分のみをネットで発注することも可能です。
どの程度費用がかかるかを簡単に紹介することもできます。利用するかどうかは別としても、一度費用を確認してみるのもいいと思います。
下記ｉ-Ｓｔａｆｆ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇは簿記２級以上、実務経験３年以上などの一定のスキルとキャリアを持つスタッフが在籍しており、経理業務全般や税理士とのやり取りなどを代行してくれます。依頼する内容によって、コストを調整することもできますので、上手く活用すると、最小限のコストで面倒な作業を外注化することができます。興味のある方はぜひ下記サイトをご確認ください。
下記マネーフォワードのクラウド型会計ソフトは、銀行やクレジットカードと連携させることで、各明細データを自動取得して、自動的に仕訳がなされます。帳簿付けの大半がチェックで終わるため、確定申告はかなり楽になりそうです。
私は一連の作業を全て自分でやっています。基本は勉強のためと、私の規模位ですと会計ソフトを使えば、毎年２、３日位かけて帳簿から申告までやっています。
複式簿記の実務、財務諸表の仕組みや内容、どうすればさらに良くなるか、税金の仕組みがどうなっているかなど勉強になることも多く、年に２，３日ならば良い勉強と思ってずっとやっています。
下記は会計ソフトでメジャーな弥生会計です。会計ソフト無しで自分でするのはかなり面倒だと思いますので、ソフトは何かしら利用した方が無難です。
また、法人化をしていないため、個人事業主です。個人事業主は財務諸表や決算書がシンプルで、帳簿さえちゃんと入力しておけば、会計ソフトがほぼ作ってくれます。
初年度は、私の場合、帳簿付けと確定申告（特にe-TAX）に時間を取られました。前者は費目や仕分け、後者は特にｅ-TAX自体に時間がかかりました。
複式簿記、財務諸表、確定申告も全て始めから勉強ということでしたら、一旦税理士にお願いし、１年かけてゆっくり勉強してから自分でやってみるといった方法も良いかもしれません。
自分でするならば、e-TAXの事前手続きなども必要で、予め役所で手続きをする必要もあります。早めに動く必要があります。
個人的には自分の事業の財務諸表や帳簿（支出入状況）が、見れないようでは経営者としてやっていけないかなぁと思ってやっています。
不動産投資をアウトソーシング（外注化） まとめ
不動産投資はほとんどの業務でアウトソーシングが可能で、積極的に利用を検討してはどうかと思います。
売買仲介、管理・賃貸仲介、滞納保証、サブリース、経理＆申告まで可能ですので、ご自身に必要なものを選び、よく契約内容を確認して、求めている内容でしたらお願いしてはいかがかと思います。
その分儲けは減りますが、プロの水準のサービスを得られることと、アウトソーシング化を進めた方が不動産事業のメリットである不労所得を享受できると思います。
