不動産投資における利回り はじめに
不動産投資の話を聞いていると、「利回り」とう単語が飛び交います。はじめての方でも何となく理解できるとは思いますが、実はこの利回りは複数の計算方法があります。
その結果、実質的には複数の意味があるとも言えます。
人によって、使う場面によって、はたまた、省略して表現している場合も多々あり、同じ利回りという言葉が使われていても意味が異なり、これから購入を検討する者にとっては、その不動産の価値を分かりづらくしています。
そのため、実際に投資用不動産を購入する際には要注意です。
というのは私自身も投資用不動産を探していた頃、利回りだけを聞くと凄く儲かる物件だと感じたことが多々ありますが、自分が物差しにしていた利回りと、各不動産業者が使う利回りが異なる場合がよくありました。
そして、自分の物差しに計算しなおすと、全然利回りが高くないということがありました。
利回りと聞いて、何を指しているかを理解できないと、全く利益の出ない投資用不動産を買う羽目になりかねません。
そこで、様々な利回りについてこの記事ではわかりやすく説明していきます。
今回の記事では最も目にすることが多い、下記「メモ」に記載の２つの利回りについて説明します。
表面利回り
実質利回り
不動産投資における利回りとは、そもそも何？
まず初めに、そもそも不動産投資における利回りとは何かを整理しておきます。
不動産投資では当然ながら、投資用不動産を購入して、その不動産を貸し出し、家賃収入を得て、利益を得ます。
つまりこの「不動産の購入額」と「得る利益（キャッシュ）の割合」を利回りと呼んでいます。
イメージ通りではないでしょうか。利回りの考え方は、このように簡単です。
しかし、不動産の購入額は、不動産価格でいいのか、購入諸経費も含むのか。
そして利益には、家賃収入を計上するのか、または経費も引くのか、ローンの返済分も引くのかなど、利益といってもどの利益を指すかで、様々な利回りが存在することになります。次項からは具体的に各利回りを説明していきます。
不動産投資における利回り 表面利回りのポイント
不動産業者が最も良く使うと感じるのが、この表面利回りです。ネットなどで投資用不動産の情報をチェックしていると、利回り〇〇％と記載があるものは大抵この表面利回りです。
では、表面利回りの中身を説明します。
たとえば、次のような投資用不動産があるとします。
物件価格：１０００万円、年間家賃収入：６０万円（月額家賃５万円×１２ヶ月）
この場合、利回りは次の計算式で求められます。
分子には年間家賃収入、分母には投資用不動産の物件価格で求められます。
表面利回り=年間家賃収入／不動産価格×１００
上記の例の場合、次の計算により、表面利回りは６％となります。
６０万円÷１０００万円×１００＝６％
これが表面利回りとなります。簡単です。
全ての利回りの基本はここにあり、遭遇する頻度も高いので理解しておくべき利回りです。
但し、文字通り、あくまで表面的な利回りですので、実際にこの不動産を購入しても、投資家としてはこの利回りが得られるわけではありません。
不動産投資における利回り 実質利回りのポイント
実質利回りは投資用不動産を購入して、実際に賃貸に出し、家賃収入を得るという一連の投資を行う場合に、必要な経費や不動産購入時にかかる経費を差し引いて、より具体的に投資用不動産の収益性を表す指標となります。
実質利回り＝（年間家賃収入－運営経費）／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
ここで新たに出てくることばは「運営経費」と「購入諸経費」です。
不動産投資における利回り 運営経費とは
まずは「運営上の経費」について簡単に説明します。
不動産投資は投資であると同時に、不動産を貸して家賃収入を得るという事業活動でもあります。
当然、事業をするためには、運営上、必要経費がかかります。この必要経費のことを運営経費として表現しています。
運営経費の他の表現、例えば、事業経費、必要経費、運営費、経費、ランニングコストなどもありますが、基本同じ趣旨と理解いただければよいと思います。
具体的には改めて別の記事で説明しますが、例を挙げると、不動産の日常的な管理を任せる管理費、不動産の清掃費（アパートなど）などです。
さらに退去があった場合に必要となる、室内外の修繕費、ハウスクリーニング、新たな賃借人を見付けてもらう報酬や広告宣伝費などです。
細かくは無数にあり、それ以外も考えられます。
また、退去の場合について考えると、いつ退去されるかはわからないので、正確な数字は出せないことになります。退去以外の突発的なケースも同様です。
そして、１棟マンションの購入か、アパートか、区分マンションなどによっても経費のかかり方は異なります。
例えば、上記の例である区分マンションだと、修繕積立金と管理運営費が必要となりますので、１棟マンションやアパートよりもアップしますが、１棟マンションは大規模修繕を１０数年単位で行うことが必要で、それらを含めるとかなり経費はアップするなど、不動産の種類や何を含めるかによってもかなり異なります。
一般的には、１棟マンションやアパートなどの長期的に必要となる経費は計上せず、１年単位で必要となる経費を考えてるケースが多いと思います。
区分マンションも１年単位というのは同様ですが、大規模修繕については修繕積立金※を毎月経費として支出しているため、この経費を含めて利回りを計算していることになります。
修繕積立金はマンション全体の長期的な大規模修繕を含む修繕費の積立金を指します。
余談ですが、区分マンションはその意味ではより長期的な経費を計上していると言えます。
さらに、毎年固定資産税・都市計画税という税金も必要になります。
ちなみに私が所有区分マンションは２５~３３％程度（空室期間や入退去に伴う諸経費含む）、木造アパートは１６％程度（空室期間や入退去に伴う諸経費含む）で事前のシミュレーションをしています。１棟マンションについては購入経験がないため、割愛します。
慣れてくれば具体的に計算をして求めていきますが、取り急ぎざっとその程度の経費率を差し引いて計算します。
少し長くなりましたが、「運営経費」とは事業活動にかかる経費を指しています。
本件１０００万円の投資用不動産の例を区分マンションと設定すると、２５％の運営上の経費と仮に設定します。
なお、入居者が入れ替わるような一時的に発生するコストは含めず、通常の運営上のコストのみのイメージです。
運営経費
不動産の日常的な管理を任せる管理費
不動産の清掃費
室内外の修繕費
修繕積立金
管理運営費
固定資産税・都市計画税
など。
他に、退去に伴う費用
リフォーム代
ハウスクリーニング
新たな賃借人を見付けてもらう報酬や広告宣伝費
不動産投資における利回り 購入諸経費とは
次に、「購入諸経費」について簡単に説明します。不動産を購入する場合は様々な経費がかかります。初めての方にとっては、少しびっくりする位かかります。
マイホームを購入した経験のある方は、投資用不動産もほぼ同じですので、イメージがつくと思います。
こちらも簡単ですが、一例を示しますと、不動産仲介手数料です。上記の１０００万円の例では、不動産価格の３％＋６万円+消費税です。（不動産価格によって手数料率が変わります）
その他にも不動産登記にかかる手数料・税金、（融資にかかる費用）、不動産取得税など、いろいろとかかります。なお、今回は現金購入を前提にシンプルにして計算しています。
さらに、火災・地震保険や賠責保険など数年分をまとめて支出することになります。
おおむね不動産価格に対して、現金購入の場合８％、融資購入の場合１０％程度で考えておけば良いと思います。慣れてくれば、具体的に計算して求めることもできます。
今回の例である１０００万円の不動産の場合は８％として計算します。
購入諸経費
不動産仲介手数料
不動産会社に払う手数料
不動産登記にかかる手数料・税金
（融資にかかる費用）
不動産取得税
保険料
など
不動産投資における利回り 実質利回りの計算
実際に実質利回りを計算してみます。
上記例を再度引用して、先ほど設定した各種条件を付け加えます。
※通常ここでは空室による経費は含みませんので、運営経費２５％はかなり高めの設定です。次章で再度空室による経費などを含めた計算していますので、ご参照ください。
区分マンション、現金購入、購入諸経費８％、運営経費２５％
不動産価格１０００万円、年間家賃収入６０万円
計算すると、下記の通りの計算式で求められ、4.2％となります。
６０万円×（１００％－２５％）／１０００万円×（１００％÷８％）≒４.２％
すなわち１０００万円の区分マンションを購入諸経費８０万円をかけて購入して、年間家賃収入から運営経費を差し引くと４２万円の現金が手元に残ります。
そして、実質利回りは４.２％となり、投資することによる利益率は４.２%になるということです。
不動産投資における利回り 実質利回りのまとめ
実質利回りを説明してきましたが、長くなりましたので、ここで再度整理しておきます。
実質利回りは、表面利回りに各種経費を加味することで、現実に近いより具体的で投資成果（投資効率、利回り）を把握することができます。
実質利回りの計算は、表面利回りの計算に、不動産購入時にかかる購入諸経費を加え、年間家賃収入から運営上の経費（運営経費）を差し引いて求めます。
計算式は下記で求めることができます。
実質利回り＝（年間家賃収入－運営経費）／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
注意が必要なのは、不動産業者が出す実質利回りも業者ごとによって、含めている各種経費の内訳は異なります。よって、基本的に自分で計算できるようになるのが、必須だと思います。
参考まで、私が過去に不動産会社が提示して実質利回りで含まれていなかった経費。
もちろん少額すぎるものはシミュレーション時では無しでもいいとは思いますが、金額の翁物は含めておかないと投資効率だけでなく、資金ショートというリスクも高まります。
物件購入後、半年から１年程して納税通知書が届く不動産取得税とか、アパートの保険料、私の場合９０万円超とか、バカ高いものは含めておいた方が良いと思います。
購入諸経費では、保険料。登記費用。融資費用。不動産取得税など
運営経費では、固定資産税・都市計画税
不動産投資における利回り 実質利回り（空室率込）
さらに、私の場合はこの前述の実質利回りに、さらに空室率を加味しています。
空室期間（売り上げが減少）、退去に伴う修繕費、新たに入居者を募集するための費用などを含めています。
年間平均にならして売上の５％を空室率として見ています。
イメージとしては４年間で１度入退去があるという想定で、１ヶ月の売上減少、各種コスト（＝１ヶ月分の家賃に相当）（及び、予備２週間分の家賃相当）としています。詳しくは後述の空室率・期間の考え方を参照ください。
不動産価格１０００万円、年間家賃収入６０万円
前述の想定ですと、
区分マンション、現金購入、購入諸経費８％、運営経費２５％、空室率５％
６０万円×空室率（１００％－５％）－運営経費（６０万円×（１００％－5％）×２５％）／１０００万円＋購入諸経費（１０００万円×８％）＝３．９％
私が言う実質利回りは３．９％となります。
想定する家賃は、募集してすぐに入居者が決まると想定される市場家賃を設定します。
１０年程度所有することを考えると、購入時よりもさらに家賃は低めに想定して計算しておきます。
といってもぴたりと将来家賃を充てるのは難しいのですが、とは言うものの、空室率０％の物件はあり得ない訳ですから、空室率も加味した実質的な手取り収入を基にした利回りを想定するように、少しでも現実に近づけるようにしておくべきだと思います。
実際には、６年以上も住んでくれる時もあるでしょうし、１年未満で退去することもあります。
また、入居者の入れ替わりによるコストもほぼ０円から、５０万円を超えることもあり得ます。また、空室期間も１０日間程から数か月に及ぶこともあり得ます（経験済です）。
あまりに悲観的するぎると、投資をしない方が良いということにもなりかねませんので、バランス感覚が必要と思います。
もちろんシミュレーションの結果、物件によっては投資しないという決断も重要です。
経験とともに、だいたいの相場観は養われると思っています。
実質利回り＝（年間家賃収入－（年間家賃収入×空室率５％）－運営経費）／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
不動産投資における利回り 空室率・期間の考え方
さらに余談ですが、業者によっては空室率・空室期間の考え方も異なりますので、少し触れておきます。
私の想定する５％の空室期間とは
１ヶ月空室、１ヶ月分の入居者に係る入れ替わりの各種コストとすると、２ヶ月分（６０日分）の空室期間と同一となります。
そして、４年間で１度の入れ替わりとみなしています。すなわち期間の分母は３６５日×４年。
空室６０日／（４年×３６５日）×１００＝空室率４．１％
予想以上に空室期間長期化や各種コストがかかることも想定して５％で計算すると
４年×３６５日×５％＝７３日
つまり、４年に一度入退去が空室期間と各種コスト込みで２ヶ月と２週間で収まれば想定通りという計算で行っています。
これが空室率５％の考え方です。
業者によっては
通常、退去後にリフォームを行います。
業者によっては退去からリフォームが終了するまでの期間を空室として数えない場合もあります。
リフォームが終わり、入居可能となった日から実際に入居者が入るまでの期間のみを空室率として計算している場合もありますので、数字の意味はよくよくチェックするべきと感じます。
この場合の空室率は、実際に物件を買って投資を始めたオーナーから見て、手元に残るお金を計算する目的には合致しません。
リフォーム期間はリフォーム会社によって、また、リフォームの内容によって、さらには、リフォームの繁忙期や閑散期によって、異なります。
そのため、リフォーム期間を除く空室期間は、管理会社の実質的な客付期間（次の入居者を決める期間）を意味すると考えるべきでしょう。
その空室期間で業者ごとの空室率を比較すると、管理会社間の客付力の差が見えてくるかもしれません。
しかし、投資家が知りたい物件ごとの実質的な利回りはあくまで、投資効率としての実質的な利回りです。その場合は、家賃が入らない期間と考える方が正確にとらえられます。
退去日から入居日までの期間を想定して計算するべきです。
不動産投資における利回り 税引き後利回り
さらに踏み込みますと、税引き後利回りというものがあります。不動産投資に係る所得税と住民税を上述の実質利回りから引いたものです。
最終的な利回りこれになります。
但し、所得税は累進課税のため、人によって異なります。
また、利回りはキャッシュフロー※を基に計算する考え方ですが、税金は利益を基に計算しますので、異なります。
よって、想定される税金を計算した上で、最終的な収入から税金を差し引いて計算します。
税引き後利回り＝年間家賃収入－（年間家賃収入×空室率５％）－運営経費－所得税・住民税／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
個人ごとの税率に基づいた計算をし、かつ税金の計算をするため、複雑になりますので、ここでは計算式のご紹介のみとします。
別途記事を作成する予定です。
※キャッシュフローについては下記記事を参照ください。
不動産投資における利回り まとめ
不動産投資において利回りはというのは、次のことを指し、投資効率を意味する考え方です。
投資した金額に対するリターン（キャッシュフロー）の割合
利回りには複数の計算方法があり、最もよく見かける投資用不動産の販売図面やWEBページでは表面利回りが記載されていることが多いです。計算式は下記。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×１００
実質利回りという指標は、表面利回りに購入時にかかる諸費用と、物件を実際に運営していく際にかかる経費を加味し、より実質的な利回りを計算したものです。計算式は下記。
実質利回り＝（年間家賃収入－運営経費）／（物件価格－購入時諸費用）×１００
さらに、空室率を加味した実質利回りもあります。
実質利回り（空室率含む）＝（年間家賃収入－（家賃収入×空室率５％）－運営経費）／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
そして、所得税と住民税を払った後の税引き後利回りがあります。
税引き後利回り＝（年間家賃収入－（家賃収入×空室率５％）－運営経費－所得税・住民税）／（不動産価格＋購入諸経費）×１００
これらを知識として持っておくことで、各利回りが何を指すかを理解することができ、購入する前に、ある物件購入した場合の不動産投資の効果を予め把握することができます。
不動産業者ごとに実質利回りの内訳も異なりますので、業者任せにせず、自分で計算しなおして実質的な利回りを比較できるようになるべきだと思います。
そういう意味でもぜひ記憶にとどめておいていただきたいと思います。
