私は不動産投資の「不」の字も知らないところからスタートしていますので、もちろん初めは知識もコネも何もない状態でした。
不動産投資を始めるぞと決めてから、書籍を読んだり、セミナーに参加したり、個別相談、物件見学など自分なりに勉強を重ねました。
次に、並行して勉強は継続しつつも、実践しながら創意工夫をするのが私のスタイルですので、さっそく具体的に物件を探しを始めました。
そうこうしている内に、物件情報が集まるようになり、また、自分でも入手、投資分析できるようになってきました。
今回の記事では、物件情報の入手、投資分析できるようになった私の方法をご紹介します。
不動産投資、初心者の物件探しと投資分析 【物件探し】
私が当時行った探し方は２点です。
１ 参加したセミナー業者さんからの物件の紹介
２ ネット
１ 参加したセミナー業者さんからの物件の紹介
不動産投資の勉強法の記事で記載しているとおり、70件超のセミナーなどに参加していきました。そのおかげで、不動産業者の名刺は多数手元にあります。
また、セミナーを受けるごとに、セミナーアンケートや個別相談時に、物件の案内を希望するに「〇」をつけてきたので、自然と物件の紹介を受ける仕組みはできていました。
また、様々な物件紹介を受けることで、自然と目が肥えてきます。そのため、日々の日課として、配信を受け、それらの物件をチェックするのがおすすめです。
さらに詳しくは、下記記事を参照ください。
２ ネット
第１段階 投資用不動産のWEBサイトで物件を毎日検索してチェック
投資用不動産を紹介しているサイトを使い、多くのターミナル駅及びその前後の駅周辺の物件（賃貸と売買の両方）などを継続的にチェックしていきました。不動産投資をすると決めてからの半年位は日課でした。
結構つらかったのですが、そのおかげで、地域、家賃、物件価格の水準が何となく見えてくるようになりました。
これらの日課をこなすことは、いわゆる「千三つ（せんみつ）」への最も近い方法ではないかと思います。
千三つとは、１０００件物件をチェックして、１００件内見して、１０件の物件の買い付けを入れ、３件が成約に至るということを指しています。これは、１０００件ぐらいの物件をチェックしても、最終的に購入できるのは３件程度ということです。
また、それくらいの経験を積まないと、買ってもいい１０件、購入する３件に至らないということも言えます。
１０００件位ネットでチェックし、１００件以上物件を実際に見に行き、購入すると何度も手を挙げて、やっと所有することができています。
第２段階 チェックしていたよさそうな物件のリストをエクセルで作成
物件チェックを始めてしばらくした頃に、これはという地域別に、これはと思う物件と類似物件の一覧表を作成していきました。その結果、一目で相場観がわかるようになりました。
この一覧表作成は面倒ですが、漫然とネットで物件を１つずつ見ていくよりはるかに楽です。一覧表からあまりにかけ離れた物件価格ならスルーすることもできます。
ちなみに、この一覧表は５年以上たった今でも当時との価格差（物件価格、家賃）の比較に使っていますので、ある意味貴重な資料を作成したと思っています。
【一覧表の内容例】
・地域別に、所在地、物件名、物件価格、家賃、利回り（表面、実質）、駅・路線名と徒歩時間、m2、管理費・修繕積立金、掲載日など。
第３段階 一覧表により相場観を掴んだ後は、新着物件のメール配信でチェック
ある程度、地域別の家賃、売買価格、投資利回りの水準が一覧表から見えてきたら、希望する条件で物件情報のメール配信（賃貸・売買物件とも）を受け、配信情報のみを毎日チェックするようにしました。
なお、今でも賃貸・売買物件とも配信を多数受けています。
・賃貸物件・売買物件のメール配信サービスを活用
・一覧表との比較
・物件配信をしてくれるサイトの例
１ NOMU.COM（ノムコム）
野村不動産アーバンネットが運営している不動産運営サイトです。月間利用者数２８０万人もいる巨大サイトです。私もサイトで会員登録をして今も配信を受け、時折同社に物件の内見をお願いしています。
無料の会員登録をすると、新着物件の配信を受けることができ、物件の資料請求や内見も無料ですので、気になる物件はすぐにチェックするのがおすすめです。
・三菱UFJ不動産販売
三菱UFJ信託銀行グループの三菱UFJ不動産販売が運営する、不動産中古物件の情報ポータルサイトです。無料会員登録をすると、新着物件メールサービスなどを受けることができます。
不動産投資、初心者の物件探しと投資分析 相場観のとらえ方
１）賃貸需要が見えてくる
ターゲットの立場になって自分が住むことを想定して考えると、どういったものにニーズがあるのか、多くの物件をネット等でチェックしていくと見えてきます。
物件の仕様、価格、m2、場所など
２）投資利回りも見えてくる
上述の一覧表を活用して物件を見ていくと、投資利回りも見ていきます。地域や物件により利回りが異なることが良く分かるようになります。
良いと感じる物件は利回りが低く、もう一つと思う物件ほど利回りが高い傾向があることもわかってきます。
利回りがは高くて、良い物件が理想ですが、利回りの良さと物件としての良さ（資産価値が高い、賃貸需要があるなど）は、相反します。
物件としての良さ（リスクの低さ）と利回り（投資効率）を秤にかけつつ、地域や物件を絞り込みます。
また、物件の利回りはずっと同じではありません。物件価格も賃料も上下に変動し、利回りも変動します。
そういった相場観を身に着けることができれば、すぐに物件の良しあしが判断できるようになります。
比較していくとそれらも段々と見えてきます。
３）販売価格と賃料の変動について
物件の販売価格も家賃も上下にかなり変動していることがネットで物件のアーカイブを見ると簡単にわかります。
【相場観が重要】
・現在の相場観で適正価格か？
・自分にとって投資として魅力があるか？
・リスクとリターンのバランスは取れているか？
・それらを踏まえて、どんな物件に投資するかを考える
・今は不動産投資をしないという決断もある（他の投資をする）
その背景は以下のようなことが考えられます。
・誰もが安く買いたい。価格上昇局面では、安く買うのは平時より難しい。
・もっと上がり、さらに買えなくなる可能性もある。
・逆に売り手は誰もが高く売りたいはず。
・未来の価格下落（上昇）の有無は不明。
・安いと思う価格まで下がるのを待ち続けると、投資の機会を失い、待つ間の時間の損失が発生する
４）私の自宅の販売価格の推移（例）
例えば、私の購入した自宅はアーカイブで見ると、ここ１０年で安い時で700万円台、高い時で1500万円台と変遷している。
時系列の変遷。
1200万円台(9～10年前)
900万円台（8年前）
700万円台（最安値。７年前）
1300万円台（7年前）
1100万円台(購入時。５年前)
1200から1500万円台(最近まで)
５）相場観のとらえ方
上記の自宅の例ですと、当然最安値の７００万円台で買いたいですが、その後７年経過して一度も１１００万円を割込んでいない。
結果的に、私が１１００万円台で買ったのは良かったと思います。
もし７００万円台まで下がるのを待っていたら、７年間待っても買えなかったことになります。
自宅はそれでもいいかもしれませんが、不動産投資を始めるのが７年遅れることは、時間とともに資産が拡大する投資ですので、貴重な投資のための時間を失っていることになります。
よって、その時の相場（物件価格）で投資分析をして、利益を出せるシナリオを決めていくことが大切です。
そうすれば、仮にその後価格が下落しても、投資分析上、利益を出せるシナリオができているはずですから。
・物件価格にこだわりすぎると、不動産投資を始める時期が遅くなる。⇒投資の機会損失。
・貴重な資産拡大の時間を喪失している！ 時間とともに資産が拡大する投資であるため、貴重な時間を失っていることになります。
・重要なのは、その時々の相場（物件価格）で、投資分析をして、利益が出せるかを判断すること。
・投資分析上、利益を出せるシナリオができていれば、物件価格の変動にも耐えることができる。
不動産投資情報サイトなどで、物件ごとのアーカイブや不動産投資用のページも参考にする
不動産投資、初心者の物件探しと投資分析ができるまで まとめ
物件の探し方は次の二点です。
１ 参加したセミナー業者さんからの物件の紹介
２ ネット
そして、私の場合は、次のようなことをして物件の良し悪しを相対的に把握、判断できるようにしました。
第１段階 投資用不動産のWEBサイトで物件を毎日検索してチェック
第２段階 チェックしていたなかで、よさそうな物件のリストをエクセルで作成
【一覧表の内容例】
・地域別に、所在地、物件名、物件価格、家賃、利回り、駅・路線名と徒歩時間、m2、管理費・修繕積立金、掲載日など。
第３段階 一覧表により相場観を掴んだ後は、新着物件のメール配信っでチェック
・賃貸物件・売買物件のメール配信サービスを活用
・一覧表との比較
ここまでくると概ねチェックするべき物件を選べるようになってきています。
その上で、相場観のとらえ方を身につけていきます。
１）賃貸需要が見えてくる
２）投資利回りも見えてくる
３）販売価格と賃料の変動について
【相場観が重要】
・現在の相場観で適正価格か？
・自分にとって投資として魅力があるか？
・リスクとリターンのバランスは取れているか？
・それらを踏まえて、どんな物件に投資するかを考える
・今は不動産投資をしないという決断もある（他の投資をする）
・物件価格にこだわりすぎると、不動産投資を始める時期が遅くなる。⇒投資の機会損失。
・貴重な資産拡大の時間を喪失している！ 時間ともに資産が拡大する投資であるため、貴重な時間を失っていることになります。
・重要なのは、その時々の相場（物件価格）で、投資分析をして、利益が出せるかを判断すること。、ふ・投資分析上、利益を出せるシナリオができていれば、物件価格の変動にも耐えることができる。
